Schlagwort-Archiv: Vermieter

Kann der Vermieter verhindern, dass mein Freund bei mir einzieht?

Der Vermieter kann – in den meisten Fällen – nicht verhindern, dass der Freund/ die Freundin mit einzieht.

Der Vermieter muss dem Mieter die Erlaubnis erteilen, dass der/die nichteheliche Lebenspartner/Lebenspartnerin die Wohnung ebenfalls nutzen darf. Zum Teil wird auch davon ausgegangen, dass dem Vermieter nur angezeigt werden muss, dass der Lebenspartner einzieht. Sicherer ist es jedoch, um Erlaubnis zu bitten. Der Mieter hat Weiterlesen

Alter schützt vor Winterdienst

Alter schützt vor Winterdienst. Das LG Köln entschied bereits 2012 in einem Fall, in welchem ein Mieter, Jahrgang 1931, „gesundheitlich dauerhaft nicht mehr in der Lage“ war, „den Winterdienst zu erfüllen“, im Sinne des Mieters. Im Mietvertrag wurden allen Mietern zunächst die Pflicht zum Winterdienst, also das Freiräumen von Schnee und Eis der Bürgersteige und Hauszugängen und das Streuen bei Glätte, auferlegt. So auch dem älteren Mieter. Weiterlesen

Eigenbedarfskündigung bei Härtefall

Eigenbedarfskündigung bei Härtefall erfordert eine Interessenabwägung nach § 574 BGB.
In dem vom LG München zu entscheidenden Fall kündigte der Vermieter mit Hinweis auf Eigenbedarf ein bestehendes Mietverhältnis. Der Vermieter brachte zur Begründung die erforderliche Behandlung einer Krebserkrankung vor. Hingegen wurde mittels Sachverständigengutachten eine Suizitgefährdung des Mieters festgestellt, bei Verlust der Mietwohnung. Weiterlesen

Rauchen auf dem Balkon

Rauchen auf dem Balkon kann dem Mieter in den meisten Fällen nicht untersagt werden, auch wenn sich andere Mieter dadurch belästigt fühlen. Eine Untersagung oder Unterlassung kann ebenso nicht für bestimmte Zeiten erfolgen.

„Die Grenzen, die ein Mieter bei der Nutzung der gemieteten Räume einzuhalten hat, ergeben sich aus dem Vertragsverhältnis zum Vermieter“, zum Beispiel in der Hausordnung oder im Mietvertrag selbst. „Zudem kann der Mieter vom Vermieter eine von Dritten, insbesondere von Mitmietern, ungestörte Gebrauchsgewährung verlangen.“ Der Mieter hat also das Recht, seine Mietwohnung uneingeschränkt, entsprechend seinem Mietvertrag, zu nutzen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung beinhaltet dabei auch das Rauchen auf dem Balkon, wenn das Rauchen selbst zum Beispiel im Mietvertrag nicht geregelt wurde.

Eine Gefahr des Passivrauchens bei einer Geruchsbelästigung auf dem Balkon kann nach Ansicht des LG Potsdam, nicht bejaht werden. „Als Passivrauchen wird das Einatmen von Tabakrauch aus der Raumluft bezeichnet“, also innerhalb geschlossener Räume. Ein Balkon, obwohl Bestandteil der Mietwohnung, befindet sich im Freien und damit außerhalb geschlossener Räume. Die Gefahr des Passivrauchens besteht hier somit nicht. „Luftverwirbelung und –zirkulation“ wirken den Gefahren des Rauchens ebenso entgegen.

Gesetze, die den Nichtraucher außerhalb geschlossener Räume vor Tabakrauch schützen, bestehen nicht. Insbesondere das allgemeine Persönlichkeitsrecht und die Freiheit der privaten Lebensführung des rauchenden Mieters ermöglichen ihm, zu selbst gewählten Zeiten auf seinem eigenen Balkon zu rauchen. Der Grad der Belästigung ist hingegen im Einzelfall zu berücksichtigen, so dass in Ausnahmefällen Ansprüche gegen den rauchenden Mieter bestehen könnten, zum Beispiel bei starken Kettenrauchern.

LG Potsdam, Urteil vom 14.03.2014 – 1 S 31/13

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung des Vermieters mussten schon öfter von Gerichten entschieden werden. Eine fristlose oder außerordentliche Kündigung beruht in diesem Fall, gemäß § 543 Absatz 1 BGB, auf einem wichtigen Grund und macht es dem Vermieter unzumutbar, das Wohnraummietverhältnis weiter fortbestehen zu lassen.

Das AG Neukölln (AG Neukölln, 8 C 71/04) prüft im Fall einer baulichen Veränderung durch den Mieter die Erheblichkeit des Eingriffs. In dem Verhalten des Mieters muss also eine erhebliche Pflichtverletzung liegen. „Bauliche Veränderungen, welche die Substanz der Mietsache berühren, sind grundsätzlich nicht erlaubt.“ Die Substanz der Mietsache wird zum Beispiel berührt, wenn ein Kachelofen abgerissen, eine Wand durchbrochen, oder eine Wasserleitung verlegt wird. Auch nach Ansicht des LG Berlin (LG Berlin, 67 S 514/11) ist das Einreißen einer Wand innerhalb der Mietwohnung ohne Genehmigung des Vermieters ein Kündigungsgrund nach § 543 Absatz 1 BGB. In diesem Fall wurde die Trennwand zwischen Bad und Gäste-WC entfernt. In einem anderen vom LG Berlin entschiedenen Fall wurde in die Eingangstür eine Katzenklappe eingefügt (LG Berlin, 63 S 199/04). Auch die Vergrößerung der Eingangstür und die nachfolgende Auswirkung auf die Statik des Gebäudes, kann nach Ansicht des AG Berlin-Mitte (AG Berlin-Mitte, 6 C 68/13) zu einer fristlosen Kündigung führen. In diesen Fällen wurde von einer vorsätzlichen erheblichen Beschädigung der Bausubstanz ausgegangen.

Unerheblich ist jedoch zum Beispiel der Aufbau einer Mobildusche, die mit einer Waschmaschine gleichzusetzen ist. Also lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung des Vermieterinteresses darstellt, die Wohnung unverändert zu belassen.

Die Erheblichkeit der baulichen Veränderung kann dabei unter Bezugnahme des Einzelfalles daran bemessen werden, ob sich die Veränderung lediglich innerhalb der Mietwohnung auswirkt, also eher geringe Auswirkungen mit sich bringen, oder auch andere Mieter oder sogar die Bausubstanz selbst betroffen sind. Dann kann eine erhebliche Beeinträchtigung des Vermieterinteresses angenommen werden.

Als erschwerend und somit als Pflichtverletzung wird es gewertet, wenn die Veränderung entgegen des ausdrücklichen Willen des Vermieters vorgenommen wird und damit ein Vertrauensbruch vorliegt. Auch ein verweigerter Rückbau wirkt erschwerend.

AG Neukölln, Urteil vom 10.6.04 – 8 C 71/04

LG Berlin vom 3.9.2012 – 67 S 514/11

LG Berlin, Urteil vom 24.9.2004 – 63 S 199/04

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.09.2013 – 6 C 68/13

Fristlose Kündigung bei Beleidigungen

Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter können unter Umständen zur fristlosen Kündigung führen. Mit Beleidigungen und eine nachfolgende fristlose Kündigung während eines Mietverhältnisses befassten sich die Gerichte schon mehrfach. Zum Beispiel kann nach Ansicht des Amtsgericht München der Ausspruch „sie sind ein Schwein“, gerichtet an den Vermieter, eine nach § 543 Absatz 1 BGB „erhebliche Mietvertragsverletzung“ darstellen, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter ist dann berechtigt fristlos zu kündigen, wenn er das Verhalten des Mieters nicht provoziert hat und auch künftig mit weiteren Beleidigungen durch den Mieter zu rechnen ist. Das Fehlen von Reue kann dabei Aufschluss auf das künftige Verhalten des Mieters geben. Weiterlesen

Winterdienst – Übertragung auf den Mieter

Der Vermieter kann seine Pflicht zur Durchführung von Winterdienst auf den Mieter übertragen. Dies kann durch Individualvertrag oder aber durch vorformulierte Vertragsbedingungen – also Allgemeine Geschäftsbedingungen – geschehen. Die Verpflichtung des Mieters im Rahmen der Hausordnung ist zulässig, wenn die Hausordnung bei Vertragsschluss vorgelegen hat und Bestandteil des Vertrages geworden ist.

Nicht ausreichend ist jedoch ein bloßer Aushang der Hausordnung im Treppenhaus oder eine nachträgliche (nach Vertragsschluss) Aufforderung des Vermieters an den Mieter.

Die Verpflichtung des Mieters muss klar und verständlich sein. Nicht ausreichend ist die Formulierung, dass sich der Mieter “zur Beachtung aller behördlichen und polizeilichen Vorschriften” verpflichtet (LG Stuttgart, WuM 1988, 399).

Umstritten ist die Frage, ob – bei wirksamer Übertragung auf den Mieter – der Mieter oder der Vermieter die für den Winterdienst erforderliche Ausrüstung (Räumgeräte und Streugut) zu stellen haben. Die Rechtsprechung zu dieser Frage ist nicht einheitlich.

Ist der Mieter aufgrund von Alter oder Krankheit verhindert, den Winterdienst vorzunehmen, muss der Mieter nach überwiegender Ansicht für eine Ersatzkraft sorgen. Einige Gerichte sehen das anders, demnach geht die Winterdienstpflicht wieder an den Vermieter zurück.