Schlagwort-Archiv: Mieter

Alter schützt vor Winterdienst

Alter schützt vor Winterdienst. Das LG Köln entschied bereits 2012 in einem Fall, in welchem ein Mieter, Jahrgang 1931, „gesundheitlich dauerhaft nicht mehr in der Lage“ war, „den Winterdienst zu erfüllen“, im Sinne des Mieters. Im Mietvertrag wurden allen Mietern zunächst die Pflicht zum Winterdienst, also das Freiräumen von Schnee und Eis der Bürgersteige und Hauszugängen und das Streuen bei Glätte, auferlegt. So auch dem älteren Mieter. Weiterlesen

KfZ-Freiheit im Mietvertrag

KfZ-Freiheit im Mietvertrag verstößt gegen § 307 Absatz 1 BGB. So entschieden vom LG Münster.
Der Vermieter wollte mittels einer entsprechenden Klausel „das Unterlassen des Haltens, des unmittelbaren Besitzens oder Nutzens eines Kraftfahrzeuges im Zusammenhang mit der Anmietung der Wohnung“ erreichen. Diese Klausel basierte auf einen städtebaulichen Vertrag des Vermieters mit der Stadt selbst, indem er sich verpflichtete, „das Projekt „Wohnen ohne (eigenes) Auto“ mit allen ihr zur Verfügung stehenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten zu unterstützen“. Weiterlesen

Auszug vor Ende der Vertragslaufzeit

Auszug vor Ende der Vertragslaufzeit kann den Mieter zu weiteren Mietzahlungen verpflichten. In diesem Fall kündigte der Mieter eines Gewerberaumes den bestehenden Mietvertrag aus wirtschaftlichen Gründen. Die gemieteten Räume wurden mit samt der Schlüssel persönlich übergeben und quittiert, sowie Wasser- und Heizungsstände abgelesen. Da jedoch kein Kündigungsgrund vorlag und der Vermieter einer Kündigung nicht zustimmte, war der Mieter bis zum Ende der regulären Mietzeit zur Mietzahlung samt Nebenkosten verpflichtet.
Zunächst stellt „die notwendige Einstellung eines Gewerbebetriebes in den hierfür gemieteten Räumen oder eine enttäuschte Gewinnerzielungserwartung keinen wichtigen Grund zur Kündigung dar“. Auch eine Löschung der GmbH, der ursprüngliche Mieter, steht dem nicht entgegen. Weiterlesen

Rauchen auf dem Balkon

Rauchen auf dem Balkon kann dem Mieter in den meisten Fällen nicht untersagt werden, auch wenn sich andere Mieter dadurch belästigt fühlen. Eine Untersagung oder Unterlassung kann ebenso nicht für bestimmte Zeiten erfolgen.

„Die Grenzen, die ein Mieter bei der Nutzung der gemieteten Räume einzuhalten hat, ergeben sich aus dem Vertragsverhältnis zum Vermieter“, zum Beispiel in der Hausordnung oder im Mietvertrag selbst. „Zudem kann der Mieter vom Vermieter eine von Dritten, insbesondere von Mitmietern, ungestörte Gebrauchsgewährung verlangen.“ Der Mieter hat also das Recht, seine Mietwohnung uneingeschränkt, entsprechend seinem Mietvertrag, zu nutzen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung beinhaltet dabei auch das Rauchen auf dem Balkon, wenn das Rauchen selbst zum Beispiel im Mietvertrag nicht geregelt wurde.

Eine Gefahr des Passivrauchens bei einer Geruchsbelästigung auf dem Balkon kann nach Ansicht des LG Potsdam, nicht bejaht werden. „Als Passivrauchen wird das Einatmen von Tabakrauch aus der Raumluft bezeichnet“, also innerhalb geschlossener Räume. Ein Balkon, obwohl Bestandteil der Mietwohnung, befindet sich im Freien und damit außerhalb geschlossener Räume. Die Gefahr des Passivrauchens besteht hier somit nicht. „Luftverwirbelung und –zirkulation“ wirken den Gefahren des Rauchens ebenso entgegen.

Gesetze, die den Nichtraucher außerhalb geschlossener Räume vor Tabakrauch schützen, bestehen nicht. Insbesondere das allgemeine Persönlichkeitsrecht und die Freiheit der privaten Lebensführung des rauchenden Mieters ermöglichen ihm, zu selbst gewählten Zeiten auf seinem eigenen Balkon zu rauchen. Der Grad der Belästigung ist hingegen im Einzelfall zu berücksichtigen, so dass in Ausnahmefällen Ansprüche gegen den rauchenden Mieter bestehen könnten, zum Beispiel bei starken Kettenrauchern.

LG Potsdam, Urteil vom 14.03.2014 – 1 S 31/13

Unerwünschter Besuch der Nachbarskatze in der Mietwohnung

Unerwünschter Besuch der Nachbarskatze in der Mietwohnung kann dazu führen, dass einem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch seiner Mietwohnung, gemäß § 535 Absatz 1 BGB, verwehrt ist. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört ebenso die vollständige Öffnung von Türen und Fenstern in der Mietwohnung. Zum Beispiel zum Lüften der Mietwohnung. Dringt jedoch eine Katze durch die geöffnete Tür oder das geöffnete Fenster gegen den Willen des Mieters ein, ist die Möglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs eingeschränkt. Bei einer Katzenbelästigung „kann der Mieter vom Vermieter dann Unterlassung verlangen, wenn diese Beeinträchtigungen entweder vom Vermieter verursacht wurden oder der Vermieter Einfluss auf die Verursachungsquelle nehmen kann und der Mieter die Beeinträchtigung nicht dulden muss.“ Stammt die Katze von einem weiteren Mieter des Vermieters, ist die Möglichkeit der Einflussnahme des Vermieters gegeben. Der Zutritt einer Nachbarskatze ist weiterhin eine „nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Nutzung“ der Mietwohnung. Auch eine generelle Erlaubnis der Katzenhaltung des Nachbarn kann keine Duldungspflicht des belästigten Mieters hervorrufen. Denn weiß der Nachbar von der Belästigung durch seine Katze, muss er die Besuche der Katze bei seinem Nachbarn unterbinden, da es sich sonst um einen vertragswidrigen Gebrauch des Nachbarn handelt. In einem solchen Fall ist eine Mietminderung möglich, aufgrund des verringerten Wohnwertes. Das AG Potsdam sah in diesem Fall eine 10 %ige Mietminderung als angemessen an.

AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014 – 26 C 492/13

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung des Vermieters mussten schon öfter von Gerichten entschieden werden. Eine fristlose oder außerordentliche Kündigung beruht in diesem Fall, gemäß § 543 Absatz 1 BGB, auf einem wichtigen Grund und macht es dem Vermieter unzumutbar, das Wohnraummietverhältnis weiter fortbestehen zu lassen.

Das AG Neukölln (AG Neukölln, 8 C 71/04) prüft im Fall einer baulichen Veränderung durch den Mieter die Erheblichkeit des Eingriffs. In dem Verhalten des Mieters muss also eine erhebliche Pflichtverletzung liegen. „Bauliche Veränderungen, welche die Substanz der Mietsache berühren, sind grundsätzlich nicht erlaubt.“ Die Substanz der Mietsache wird zum Beispiel berührt, wenn ein Kachelofen abgerissen, eine Wand durchbrochen, oder eine Wasserleitung verlegt wird. Auch nach Ansicht des LG Berlin (LG Berlin, 67 S 514/11) ist das Einreißen einer Wand innerhalb der Mietwohnung ohne Genehmigung des Vermieters ein Kündigungsgrund nach § 543 Absatz 1 BGB. In diesem Fall wurde die Trennwand zwischen Bad und Gäste-WC entfernt. In einem anderen vom LG Berlin entschiedenen Fall wurde in die Eingangstür eine Katzenklappe eingefügt (LG Berlin, 63 S 199/04). Auch die Vergrößerung der Eingangstür und die nachfolgende Auswirkung auf die Statik des Gebäudes, kann nach Ansicht des AG Berlin-Mitte (AG Berlin-Mitte, 6 C 68/13) zu einer fristlosen Kündigung führen. In diesen Fällen wurde von einer vorsätzlichen erheblichen Beschädigung der Bausubstanz ausgegangen.

Unerheblich ist jedoch zum Beispiel der Aufbau einer Mobildusche, die mit einer Waschmaschine gleichzusetzen ist. Also lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung des Vermieterinteresses darstellt, die Wohnung unverändert zu belassen.

Die Erheblichkeit der baulichen Veränderung kann dabei unter Bezugnahme des Einzelfalles daran bemessen werden, ob sich die Veränderung lediglich innerhalb der Mietwohnung auswirkt, also eher geringe Auswirkungen mit sich bringen, oder auch andere Mieter oder sogar die Bausubstanz selbst betroffen sind. Dann kann eine erhebliche Beeinträchtigung des Vermieterinteresses angenommen werden.

Als erschwerend und somit als Pflichtverletzung wird es gewertet, wenn die Veränderung entgegen des ausdrücklichen Willen des Vermieters vorgenommen wird und damit ein Vertrauensbruch vorliegt. Auch ein verweigerter Rückbau wirkt erschwerend.

AG Neukölln, Urteil vom 10.6.04 – 8 C 71/04

LG Berlin vom 3.9.2012 – 67 S 514/11

LG Berlin, Urteil vom 24.9.2004 – 63 S 199/04

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.09.2013 – 6 C 68/13

Fristlose Kündigung bei gewerblicher Nutzung einer Mietwohnung

Fristlose Kündigung bei gewerblicher Nutzung einer Mietwohnung kann für den Mieter eine Konsequenz von vielen sein.

Zunächst kann die gewerbliche Nutzung dem Mieter vom Vermieter untersagt werden. Der Vermieter hat einen Unterlassungsanspruch gegenüber dem Mieter, wenn es sich bei der gewerblichen Nutzung um eine „Ausübung eines Gewerbes oder Berufes“ handelt. So der BGH im Urteil vom 14. Juli 2012. In diesem Fall handelte es sich um den Betrieb einer Kindertagespflegestelle, oder auch Kindertagesstätte genannt, mit bis zu 5 Kleinkindern. Bei der Kinderbetreuung durch die Tagesmutter stand insbesondere der „Erwerbscharakter im Vordergrund“. Die Kindertagesstätte sollte also dem Mieter, bzw. der Tagesmutter, ein Einkommen verschaffen, so dass hier von einem Gewerbe auszugehen Weiterlesen

Winterdienst – Übertragung auf den Mieter

Der Vermieter kann seine Pflicht zur Durchführung von Winterdienst auf den Mieter übertragen. Dies kann durch Individualvertrag oder aber durch vorformulierte Vertragsbedingungen – also Allgemeine Geschäftsbedingungen – geschehen. Die Verpflichtung des Mieters im Rahmen der Hausordnung ist zulässig, wenn die Hausordnung bei Vertragsschluss vorgelegen hat und Bestandteil des Vertrages geworden ist.

Nicht ausreichend ist jedoch ein bloßer Aushang der Hausordnung im Treppenhaus oder eine nachträgliche (nach Vertragsschluss) Aufforderung des Vermieters an den Mieter.

Die Verpflichtung des Mieters muss klar und verständlich sein. Nicht ausreichend ist die Formulierung, dass sich der Mieter “zur Beachtung aller behördlichen und polizeilichen Vorschriften” verpflichtet (LG Stuttgart, WuM 1988, 399).

Umstritten ist die Frage, ob – bei wirksamer Übertragung auf den Mieter – der Mieter oder der Vermieter die für den Winterdienst erforderliche Ausrüstung (Räumgeräte und Streugut) zu stellen haben. Die Rechtsprechung zu dieser Frage ist nicht einheitlich.

Ist der Mieter aufgrund von Alter oder Krankheit verhindert, den Winterdienst vorzunehmen, muss der Mieter nach überwiegender Ansicht für eine Ersatzkraft sorgen. Einige Gerichte sehen das anders, demnach geht die Winterdienstpflicht wieder an den Vermieter zurück.