Schlagwort-Archiv: Kündigung

Versorgung trotz Kündigung

Versorgung trotz Kündigung. Wird einem Mieter gekündigt, ist der Vermieter in bestimmten Fällen auch nach dem Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, den Mieter mit Wärme, Wasser und Energie bzw. Strom zu versorgen. So auch in einem vom Kammergericht zu entscheidenden Fall.
Der Vermieter ist zunächst während der Mietzeit nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, „die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu überlassen und zu erhalten. Weiterlesen

Kündigung Mietvertrag weil Jobcenter nicht zahlt

Kündigung des Mietvertrags, weil Jobcenter nicht zahlt. Obwohl der Mieter im vom BGH zu entscheidenden Fall den Antrag auf Sozialhilfe rechtzeitig stellte, wurde die Mietzahlung vom Jobcenter verspätet bewilligt. Dadurch kam es zum Verzug des Mieters bei Zahlung der Miete, so dass eine außerordentlich fristlose Kündigung durch den Vermieter folgte.
Auch wenn das Jobcenter zu einem späteren Zeitpunkt „eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden“ abgibt, verbleibt es bei dem wichtigen Grund nach § 543 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB, welcher bei einer außerordentlich fristlosen Kündigung bei Mietzahlungsrückständen erforderlich ist. Weiterlesen

Kündigung durch den Rechtsanwalt

Eine Kündigung durch Rechtsanwalt kann unter bestimmten Umständen auch ohne beigefügte Vollmachtsurkunde wirksam sein. Nach § 172 Absatz 1 BGB ist die Vorlage einer ordnungsgemäßen Vollmachtsurkunde immer erforderlich, bei einem einseitigen Rechtsgeschäft durch einen Bevollmächtigten. Also ebenso bei einer Kündigung durch den Rechtsanwalt. Hat jedoch der kündigende Rechtsanwalt den Vermieter bereits während mehrerer anderer Rechtstreitigkeit gerichtlich vertreten, kann der Fall anders liegen. Die danach erteilte Vollmachtsurkunde beinhaltet „ auch die Befugnis zur Abgabe solcher sachlichrechtlichen Willenserklärungen, die im Zusammenhang mit der Prozeßführung abzugeben sind“ und damit ebenso eine Kündigungserklärung. Dabei ist es unerheblich, ob die Kündigung außerhalb eines Rechtsstreites erfolgte, wenn sie „im Zusammenhang hiermit zur Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung erklärt wird“. Es muss also lediglich ein Zusammenhang zwischen dem Inhalt der erteilten Vollmachtsurkunde und der erfolgten Kündigung bestehen.
Weiterhin kann bereits die vorherige Korrespondenz zwischen dem Mieter und dem kündigenden Rechtsanwalt in der zur Kündigung führenden Streitsache einer Zurückweisung der Kündigung nach § 174 BGB entgegenstehen. Denn wenn der Mieter die Vertretungsberechtigung des Rechtsanwalts in dieser Sache bereits anerkannt hat, ist es dem Mieter nicht möglich, die in diesem Zusammenhang stehende Kündigung zurückzuweisen.
Kommt der Mieter weiterhin seiner Rückgabepflicht nicht nach, räumt er also dem Vermieter nicht den unmittelbaren Besitz an der Mietsache ein, wobei hierfür auch die Übergabe des Schlüssels erforderlich ist, schuldet der Mieter bis zur Rückgabe den vereinbarten Mietzins, gemäß § 557 Absatz 1 BGB.
OLG München, Urteil vom 12-07-1996 – 21 U 4334/95

Schadensersatz und fristlose Kündigung bei Untauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch

Schadensersatz und fristlose Kündigung bei Untauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung kann unter Umständen zulässig sein. Erforderlich ist jedoch ein entsprechender Mangel der Mietwohnung. In einem vom BGH zu entscheidenden Fall kündigte der Mieter fristlos das bestehende Mietverhältnis wegen Schimmelbildung in seiner Mietwohnung, gemäß § 543 Absatz 1 und 3, § 569 Absatz 1 BGB, nachdem der Vermieter mehrfach aufgefordert wurde, den Schimmel zu beseitigen. Nach dem Vortrag des Mieters, war die Mietwohnung nicht länger bewohnbar und damit untauglich für den vertragsgemäßen Gebrauch. Der Mieter machte weiterhin Schadensersatz, insbesondere Sachverständigenkosten, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten, sowie eine Mietdifferenz gegenüber dem Vermieter geltend.
„Nach § 536a Absatz 1 BGB kann der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache, der bei Vertragsschluss vorhanden ist, später wegen eines Umstands entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder mit dessen Beseitigung der Vermieter in Verzug gekommen ist, unbeschadet seiner Rechte aus § 536 BGB Schadensersatz verlangen.“
Der Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Absatz 1 BGB hängt dabei nicht von der Wirksamkeit der Kündigung selbst ab, wenn es sich um Schäden handelt, die auf einem  Mangel der Mietsache und der daraus resultierenden Untauglichkeit der Mietwohnung beruhen. Wenn also, wie in diesem Fall, der Mieter nicht länger in der Lage ist, die Mietwohnung vertragsgemäß zu gebrauchen und er daher gezwungen ist, eine neue und angemessene Mietwohnung anzumieten. Der Schadensersatzanspruch des § 536a Absatz 1 BGB knüpft „vielmehr nur an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mängelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an.“ Erforderlich ist jedoch, dass die vorgetragenen „Mängel und deren Kündigungserheblichkeit“ anhand des Einzelfalles vorliegen.
BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 191/12

Eigenbedarfskündigung bei Härtefall

Eigenbedarfskündigung bei Härtefall erfordert eine Interessenabwägung nach § 574 BGB.
In dem vom LG München zu entscheidenden Fall kündigte der Vermieter mit Hinweis auf Eigenbedarf ein bestehendes Mietverhältnis. Der Vermieter brachte zur Begründung die erforderliche Behandlung einer Krebserkrankung vor. Hingegen wurde mittels Sachverständigengutachten eine Suizitgefährdung des Mieters festgestellt, bei Verlust der Mietwohnung. Weiterlesen

Auszug vor Ende der Vertragslaufzeit

Auszug vor Ende der Vertragslaufzeit kann den Mieter zu weiteren Mietzahlungen verpflichten. In diesem Fall kündigte der Mieter eines Gewerberaumes den bestehenden Mietvertrag aus wirtschaftlichen Gründen. Die gemieteten Räume wurden mit samt der Schlüssel persönlich übergeben und quittiert, sowie Wasser- und Heizungsstände abgelesen. Da jedoch kein Kündigungsgrund vorlag und der Vermieter einer Kündigung nicht zustimmte, war der Mieter bis zum Ende der regulären Mietzeit zur Mietzahlung samt Nebenkosten verpflichtet.
Zunächst stellt „die notwendige Einstellung eines Gewerbebetriebes in den hierfür gemieteten Räumen oder eine enttäuschte Gewinnerzielungserwartung keinen wichtigen Grund zur Kündigung dar“. Auch eine Löschung der GmbH, der ursprüngliche Mieter, steht dem nicht entgegen. Weiterlesen

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung des Vermieters mussten schon öfter von Gerichten entschieden werden. Eine fristlose oder außerordentliche Kündigung beruht in diesem Fall, gemäß § 543 Absatz 1 BGB, auf einem wichtigen Grund und macht es dem Vermieter unzumutbar, das Wohnraummietverhältnis weiter fortbestehen zu lassen.

Das AG Neukölln (AG Neukölln, 8 C 71/04) prüft im Fall einer baulichen Veränderung durch den Mieter die Erheblichkeit des Eingriffs. In dem Verhalten des Mieters muss also eine erhebliche Pflichtverletzung liegen. „Bauliche Veränderungen, welche die Substanz der Mietsache berühren, sind grundsätzlich nicht erlaubt.“ Die Substanz der Mietsache wird zum Beispiel berührt, wenn ein Kachelofen abgerissen, eine Wand durchbrochen, oder eine Wasserleitung verlegt wird. Auch nach Ansicht des LG Berlin (LG Berlin, 67 S 514/11) ist das Einreißen einer Wand innerhalb der Mietwohnung ohne Genehmigung des Vermieters ein Kündigungsgrund nach § 543 Absatz 1 BGB. In diesem Fall wurde die Trennwand zwischen Bad und Gäste-WC entfernt. In einem anderen vom LG Berlin entschiedenen Fall wurde in die Eingangstür eine Katzenklappe eingefügt (LG Berlin, 63 S 199/04). Auch die Vergrößerung der Eingangstür und die nachfolgende Auswirkung auf die Statik des Gebäudes, kann nach Ansicht des AG Berlin-Mitte (AG Berlin-Mitte, 6 C 68/13) zu einer fristlosen Kündigung führen. In diesen Fällen wurde von einer vorsätzlichen erheblichen Beschädigung der Bausubstanz ausgegangen.

Unerheblich ist jedoch zum Beispiel der Aufbau einer Mobildusche, die mit einer Waschmaschine gleichzusetzen ist. Also lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung des Vermieterinteresses darstellt, die Wohnung unverändert zu belassen.

Die Erheblichkeit der baulichen Veränderung kann dabei unter Bezugnahme des Einzelfalles daran bemessen werden, ob sich die Veränderung lediglich innerhalb der Mietwohnung auswirkt, also eher geringe Auswirkungen mit sich bringen, oder auch andere Mieter oder sogar die Bausubstanz selbst betroffen sind. Dann kann eine erhebliche Beeinträchtigung des Vermieterinteresses angenommen werden.

Als erschwerend und somit als Pflichtverletzung wird es gewertet, wenn die Veränderung entgegen des ausdrücklichen Willen des Vermieters vorgenommen wird und damit ein Vertrauensbruch vorliegt. Auch ein verweigerter Rückbau wirkt erschwerend.

AG Neukölln, Urteil vom 10.6.04 – 8 C 71/04

LG Berlin vom 3.9.2012 – 67 S 514/11

LG Berlin, Urteil vom 24.9.2004 – 63 S 199/04

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.09.2013 – 6 C 68/13

Fristlose Kündigung bei Beleidigungen

Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter können unter Umständen zur fristlosen Kündigung führen. Mit Beleidigungen und eine nachfolgende fristlose Kündigung während eines Mietverhältnisses befassten sich die Gerichte schon mehrfach. Zum Beispiel kann nach Ansicht des Amtsgericht München der Ausspruch „sie sind ein Schwein“, gerichtet an den Vermieter, eine nach § 543 Absatz 1 BGB „erhebliche Mietvertragsverletzung“ darstellen, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter ist dann berechtigt fristlos zu kündigen, wenn er das Verhalten des Mieters nicht provoziert hat und auch künftig mit weiteren Beleidigungen durch den Mieter zu rechnen ist. Das Fehlen von Reue kann dabei Aufschluss auf das künftige Verhalten des Mieters geben. Weiterlesen

Kündigung unwirksam – erwachsenes Kind darf ohne Erlaubnis einziehen

Eine Erlaubnis des Vermieters nach § 540 BGB zum Einzug des erwachsenen Kindes, das volljährig ist und bereits einen eigenen Hausstand führt, ist nicht erforderlich. Die Kündigung des Vermieters war unwirksam. Das Kind kann in die Wohnung der Eltern miteinziehen, solange die Wohnung groß genug ist, entschied das Landgericht Potsdam (LG Potsdam vom 4.9.2012 – 4 S 96/12).

Der Vermieter hatte die Mieterin – eine 72-jährige Frau – auf Räumung der Wohnung verklagt, nachdem er ihr wegen Verstoß gegen § 540 BGB gekündigt hatte. § 540 BGB macht die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte von der Erlaubnis des Vermieters abhängig. Enge Familienangehörige sind keine “Dritten” im Sinne des § 540 BGB.

Das Amtsgericht Potsdam, das in der ersten Instanz zugunsten des Vermieters entschieden hatte, vertrat die Auffassung, dass volljährige Kinder, wenn sie bereits einen eigenen Hausstand haben, Dritte im Sinne der Vorschrift sind, so dass deren (Wieder-)einzug in die Wohnung der Erlaubnis bedürfe.

Nach Ansicht des Landgerichts Potsdam verstößt diese Auffassung gegen Artikel 6 Grundgesetz, der die Ehe und Familie unter besonderen Schutz stellt. Eine Einschränkung, dass dieser Schutz nur solange gelte, bis Kinder wirtschaftlich selbstständig sind, findet man im Gesetz nicht.

Die Kündigung des Vermieters war deshalb unwirksam.

Die Mieterin hatte übrigens die Nutzung der Wohnung durch ihre Tochter immer bestritten. Ihre Tochter sei aufgrund ihrer eigenen Pflegebedürftigkeit täglich in der Wohnung anwesend, benutze die Wohnung aber nicht wie ein Mieter, sondern sei lediglich zu Besuch.