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Darf der Vermieter Guthaben aus Betriebskostenabrechnung als Kaution verwenden?

Der Vermieter kann ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung als Kaution verwenden, wenn die Zahlung einer Kaution im Mietvertrag vereinbart wurde und der Anspruch nicht bereits verjährt ist. Der Anspruch auf Zahlung/Hinterlegung der Kaution verjährt  innerhalb der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 199 Abs. 1 BGB) so urteilte schon das Landgericht Duisburg mit Urteil vom 28. März 2006 (13 S 334/05). Ist der Anspruch auf Zahlung der Kaution noch nicht verjährt, kann der Vermieter die Aufrechnung mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verjähren. Aber Achtung unter bestimmten Voraussetzungen kann man auch mit verjährten Ansprüchen die Aufrechnung erklären. Dies ist aber eine Frage des Einzelfalls und muss genau geprüft werden.

Die verkürzte Darstellung bedingt, dass eine vollständige Beschreibung der relevanten Rechtslage hier nicht möglich ist und daher eine professionelle Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen. Die Haftung übernehme ich gern im Rahmen eines Mandats
Geschrieben von Mona Schultz
Gestellt auf 16. Februar 2016 21:45

Kaution – Mit welchen Forderungen der Vermieter aufrechnen darf

Die Kaution soll mögliche Ansprüche des Vermieters sichern. Mit welchen Forderungen der Vermieter aufrechnen darf, richtet sich nach der Art des Mietverhältnisses.

Bei preisgebundenem Wohnraum (§ 9 Absatz 5 Satz 1 WoBindG) kann der Vermieter die Kaution nur mit Ansprüchen aufrechnen, die sich auf Schäden an der Wohnung oder auf unterlassene Schönheitsreparaturen beziehen.

Bei freifinanziertem Wohnraum besteht eine solche Einschränkung nicht. Jeder Anspruch, basierend auf dem Mietverhältnis, kann mit der Kaution aufgerechnet werden. Dazu gehören unter anderem die „Miete, Betriebskosten, Nutzungsentschädigungen und Schadensersatzansprüche“ (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage, § 551 Rn. 10).

Kaution darf vom Vermieter während der Mietzeit nicht angetastet werden

Kaution darf vom Vermieter während der Mietzeit nicht angetastet werden.

Der Vermieter hat keine Berechtigung während der Mietzeit mögliche Ansprüche gegen den Mieter aus der Mietsicherheit zu tilgen. Auch wenn eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag dies erlaubt, so verstößt es gegen § 551 Absatz 3 BGB und ist damit nach § 551 Absatz 4 BGB unwirksam. Danach muss der Vermieter, zum Schutz des Mieters, die Kaution insolvenzfest anlegen, um dem Mieter auch bei Insolvenz des Vermieters die Rückzahlung seiner Kaution zu gewährleisten. Der Vermieter kann somit nur nach Beendigung des Mietverhältnisses und bei „gesicherten Ansprüchen“ die Kaution verwerten.

BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13

höhere Kaution kann zulässig sein

BGH VIII ZR 379/12

Eine höhere Kaution als 3 Nettokaltmieten kann zulässig sein.

Grundsätzlich ist die Mietsicherheit in Form von Barkaution, Kautionssparbuch oder Bürgschaft gemäß § 551 Abs. 1, 4 BGB auf das 3-fache der Nettokaltmiete begrenzt. Verlangt der Vermieter zusätzlich zur Kaution von 3 Kaltmieten noch eine Bürgschaft, ist dies unwirksam.
Von diesem Grundsatz ist jedoch eine Ausnahme zu machen, wenn ein Dritter (z.B. Eltern für ihre Kinder) unaufgefordert eine Bürgschaft zusage und es anschließend zum Abschluss eines Mietvertrages kommt. (so bereits BGH, Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90).
Gleiches gilt nach der jetzt getroffenen Entscheidung auch dann, wenn der Vermieter aufgrund einer nach Abschluss des Mietvertrages durch einen Dritten geleisteten Bürgschaft von einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges Abstand nimmt. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter bereits die Kündigung wegen Zahlungsverzuges angedroht. Die Schwester des Mieters war bereit für zukünftige Mieten und Betriebskosten zu bürgen. Daraufhin nahm der Vermieter von der Kündigung Abstand. Obwohl die Bürgschaft nicht auf 3 Nettokaltmieten begrenzt wurde, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Bürgschaft.