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Betriebskostenvereinbarungen können stillschweigend geändert werden

Betriebskostenvereinbarungen können stillschweigend geändert werden.

In einem vom BGH zu entscheidenden Fall, forderte der Vermieter neben den mietvertraglich vereinbarten Betriebskostenpositionen weitere nicht im Mietvertrag festgehaltene Positionen nach. Es wurde eine entsprechende Anpassung der Vorauszahlung vom Vermieter vorgenommen. Die erstmalige Nachforderung beglich der Mieter teilweise. Nicht hingegen die nachfolgende Anpassung der Vorauszahlung.
Im Allgemeinen reicht die bloße Übersendung einer Nachforderung mit geänderten Betriebskostenpositionen und deren Begleichung durch den Mieter nicht für eine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Nebenkosten aus. „Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeiführen zu wollen.“

Anders liegt jedoch der Fall, wenn eine „Änderung der Nebenkosten jeweils telefonisch oder schriftlich mitgeteilt“ wurde. Der Mieter also zuvor über die Änderung der Nebenkosten unterrichtet wurde und die Änderung ihn nicht überraschen kann. Mittels „Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen könnte der Mieter die Änderung akzeptiert haben“, so dass die Änderung der Nebenkosten Bestandteil eines geänderten Mietvertrages wurde. Dies ist jedoch anhand des Einzelfalles zu entscheiden.
BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 36/14

Vermieter kann Grundsteuer direkt umlegen

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten.
Die Betriebskosten müssen vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nach dem Maßstab umgelegt werden, wie dies die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Im entschiedenen Fall hatten die Parteien als Umlagemaßstab die Wohnfläche vereinbart.Der Vermieter hatte als Eigentümer einer Eigentumswohnung jedoch einen Grundsteuerbescheid für die einzelne Wohnung erhalten und diesen direkt in die Abrechnung eingestellt. Eine Umlage über die Gesamtwohnfläche aller Wohnungen, wie bei anderen Betriebskostenarten, war nicht möglich.

Für vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von einem Dritten (z.B. der Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung direkt weiterzuleiten.  Die Betriebskostenart kann vom Vermieter direkt in die Abrechnung eingestellt werden, ohne dass die vom Dritten geforderte Summe noch auf die Wohnfläche umgelegt werden muss. Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum.

BGH VIII ZR 252/12
(so auch schon: BGH VIII ZR 45/11 und BGH VIII ZR 69/11)