Mieterhöhung – Sachverständigengutachten

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsübliche Vergleichsmiete, kann gemäß § 558a Absatz 2 Nr. 3 BGB die Mieterhöhung auch durch ein Sachverständigengutachten begründet werden. Der Sachverständige beurteilt anhand verschiedener Faktoren die Vergleichbarkeit der zu bewertenden Mietwohnung mit anderen Mietwohnungen und ermittelt so eine ortsübliche Vergleichsmiete. Für das Sachverständigengutachten muss die Mietwohnung des Mieters nicht immer vom Sachverständigen besichtigt werden. Auch das Gutachten selbst muss sich nicht auf die Mietwohnung des Mieters selbst beziehen, sondern kann ebenso eine Vergleichswohnung zum Gegenstand haben. Zum Beispiel eine baugleiche Wohnung des Vermieters. Im Gegensatz zum Erhöhungsverlagen des Vermieters, müssen die Vergleichswohnungen bei einem Sachverständigengutachten in den meisten Fällen nicht konkret bezeichnet werden. Ebenso sind Größenunterschiede unbeachtlich, soweit die Ortsüblichkeit gewährleistet wird. Es ist lediglich erforderlich, dass dem Mieter „verständlich und nachvollziehbar dargelegt wird, warum die begehrte Miete ortsüblich“ (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Auflage, § 558a Rn. 10) ist. Ein danach erstelltes Sachverständigengutachten, kann auch als Typengutachten bezeichnet werden und ist hier ausreichend. Das Typengutachten muss dabei nicht zeitnah verfasst worden sein, soweit die Aktualität gewährleistet ist. Dies ist jedoch anhand des Einzelfalles zu beurteilen.

Das Sachverständigengutachten selbst ist vollständig als Abschrift dem Erhöhungsverlangen des Vermieters beizufügen, um dem Mieter eine Kontrolle der Vergleichbarkeit mit seiner eigenen Mietwohnung zu ermöglichen. Die Mietpreise und die Adressen der Vergleichswohnungen müssen jedoch nur in Ausnahmefällen bezeichnet werden. Geschieht die Offenlegung nicht, ist das Sachverständigengutachten nicht als verwertbar anzusehen.