Mieterhöhung – Indexmiete

Vermieter und Mieter können im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbaren.

Die Indexmiete findet sich in § 557b BGB wieder. Hier soll „eine am Lebenshaltungsindex orientierte und überschaubare stufenweise Mieterhöhung ermöglicht werden“ (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Auflage, § 557b Rn. 1). Die Miethöhe richtet sich dabei nach den ermittelten Daten des Statistischen Bundesamtes. Auch hier ist die Schriftform erforderlich. Wie bei der Staffelmiete muss mindestens ein Jahr zwischen den Mieterhöhungen liegen. Eine Mieterhöhung entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete ist  ausgeschlossen. Doch können bei der Indexmiete Modernisierungen berücksichtigt werden und selbst zu einer Mieterhöhung führen, jedenfalls dann, wenn der Vermieter zur Durchführung der Modernisierung gesetzlich verpflichtet war. Modernisierungen, die der Vermieter aus freien Stücken durchführt, führen jedoch nicht zu einer Erhöhung der Miete – wenn eine Indexvereinbarung vorliegt.

Die Mieterhöhung gemß einer Indexvereinbarung muss jedoch vom Vermieter gegenüber dem Mieter einseitig erklärt werden, wobei die Erhöhung genau zu beziffern ist. Eine automatische Erhöhung der Miete ist hier nicht möglich. Versäumt der Vermieter die Geltendmachung der Mieterhöhung, kann er die Erhöhung nur für die Zukunft verlangen, eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht möglich. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Die vertragliche Vereinbarung muss auch den Fall berücksichtigen, dass der Index der Lebenshaltungskosten und somit auch die Miete sinkt. Andernfalls ist die vertragliche Vereinbarung unwirksam.

Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Erhöhung der Miete besteht nicht.

Die Erfahrung der letzten Jahre zeigt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) schneller steigt, als der Lebenshaltungsindex in Deutschland. Mieter die eine Indexmiete vereinbart haben, zahlen deshalb langfristig meist günstigere Mieten (abhängig von der ursprünglich vereinbarten Miethöhe).