Mieterhöhung – Vergleichswohnungen

Mieterhöhungen können gemäß § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Vermieter vorgenommen werden. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, wird unter anderem auch Bezug auf vergleichbaren Wohnraum genommen, also auf Vergleichswohnungen. Meist ist die Angabe von mindestens drei  Vergleichswohnungen erforderlich. In Ausnahmefällen genügen jedoch weniger Vergleichswohnungen.

Die Wohnungen müssen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein.

Die Wohnungen sollten in der gleichen Gemeinde liegen. Kann eine vergleichbare Mietwohnung nicht in derselben Gemeinde gefunden werden, ist auf eine möglichst nahegelegene Gemeinde auszuweichen. Irrelevant ist es, ob die Vergleichswohnungen dem Vermieter gehören, der die Mieterhöhung anstrebt. Es ist auch zulässig, dass die Vergleichswohnung im selben Gebäude liegt.

Bei der Art der Mietwohnung ist zwischen einem „viel- und mehrstöckigen Mietshaus, Reihen-, Doppel-, oder Gartenhaus, Apartment, Dachgeschosswohnung, Wohnheim“ (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Auflage, § 558 Rn. 16) zu unterscheiden.

Die Vergleichswohnung selbst kann sowohl größer, als auch kleiner sein, als die zu bewertende Wohnung. Die Abweichung der Größe darf jedoch die Grenze von 20 % nicht überschreiten. Die Flächenangabe im Mietvertrag ist Grundlage für die Bestimmung der Größe der Wohnung. Fehlt hingegen die Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag der zu bewertenden Mietwohnung, ist der Mietvertrag ungenau oder weicht die angegebene Zahl um mehr als 10 % von der tatsächlichen Fläche ab, ist die tatsächliche Fläche ausschlaggebend.

Unter Ausstattung sind zum Beispiel „sanitäre Einrichtungen, Bad, Dusche, Fußböden, Isolierungen, oder Heizungsart“ (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Auflage, § 558 Rn. 16) zu verstehen. Wurde hingegen die Ausstattung vom Mieter angeschafft, können die einzelnen Anschaffungen nicht zur Begründung der ortsüblichen Vergleichswohnung herangezogen werden.

„Alter, Bauweise, Raumeinteilung, insbesondere Zimmerzahl, Erhaltungszustand, energetischer Zustand, Nebenräume, Garage“ (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Auflage, § 558 Rn. 16) und weitere Faktoren bezeichnen die Beschaffenheit der Vergleichswohnung. Mängel werden hier jedoch nicht berücksichtigt.

Bei der Lage der Vergleichswohnung ist zwischen der „Zugehörigkeit zu Ortsteilen oder Stadtviertel, Wohn- oder Gewerbegebiet, Umgebungscharakter, Umweltbelästigung, Verkehrslage“ (Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Auflage, § 558 Rn. 16) zu unterscheiden.

Das Erhöhungsverlagen des Vermieters muss die Vergleichswohnungen identifizierbar bezeichnen. Der Mieter muss also in die Lage versetzt werden, die Vergleichswohnungen überprüfen zu können. Dabei kann der Mieter jedoch nicht die Besichtigung der Vergleichswohnungen verlangen. Der Vermieter muss beispielweise die genaue Lage der Vergleichswohnungen, also die Adressen, die Größe und die Höhe der Miete angeben. Unter Umständen, wenn die Angabe der Adressen nicht ausreicht, ist auch der Name der derzeitigen Mieter anzugeben.

Gewerblich genutzte Wohnungen können nicht zum Vergleich herangezogen werden.