Kategorie-Archiv: Gewerberaummietrecht

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Versorgung trotz Kündigung

Versorgung trotz Kündigung. Wird einem Mieter gekündigt, ist der Vermieter in bestimmten Fällen auch nach dem Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, den Mieter mit Wärme, Wasser und Energie bzw. Strom zu versorgen. So auch in einem vom Kammergericht zu entscheidenden Fall.
Der Vermieter ist zunächst während der Mietzeit nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, „die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu überlassen und zu erhalten. Weiterlesen

Zahlung ist kein Anerkenntnis – auch kein deklaratorisches

Eine vorbehaltlose Zahlung ist kein Anerkenntnis – auch kein deklaratorisches

Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bei Nachforderungen durch die Betriebskostenabrechnung liegt in der vorbehaltlosen Begleichung von Forderungen. Der Saldo der Betriebskostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung oder Nebenkostenabrechnung wurde in dem vom Bundesgerichtshof am 28. Mai 2014 entschiedenen Fall anstandslos von dem Mieter eines Gewerberaumes überwiesen. Aufgrund eines Abrechnungsfehlers verlangte der Vermieter vom Mieter eine Nachzahlung. Die Nachzahlung wurde jedoch vom Mieter mit dem Hinweis auf das Vorliegen eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses verweigert.

Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bestätigt eine bereits vorhandene Schuld, so dass Änderungen nicht mehr vorgenommen werden können. Weiterlesen

Fristlose Kündigung bei Schimmel im Gewerberaum

Schimmel Schimmel im Gewerberaum kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Nach § 535 Absatz 1 BGB muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht nur gewähren, sondern dem Mieter die Mietsache im zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie in diesem Zustand erhalten. Eine Verschlechterung des Gewerberaumes während der Mietzeit oder gar eine Unbrauchbarkeit, muss vom Vermieter daher behoben werden. Geschieht dies nicht, ist unter Umständen auch aus wichtigem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 578 Absatz 2 Satz 2 i. V. m. 569 Absatz 1 Satz 1 BGB durch den Mieter möglich. Der Schimmelbefall muss eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit darstellen. Eine Gesundheitsgefährdung kann jedoch lediglich an objektiven Maßstäben gemessen werden und muss vom Mieter bewiesen werden. Weiterlesen

Gewerberaum – Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebskosten

Vorauszahlungen für Betriebskosten können im Gewerberaummietrecht nur angepasst werden, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Formularvertragliche Klauseln die den Vermieter berechtigen, die Vorauszahlungen anhand der letzten Abrechnung der Höhe nach anzupassen sind wirksam ( OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az. I-24 U 123/11). Die Abrechnung muss prüffähig und nachvollziehbar sein. (OLG Dresden, Urteil vom 12.03.2002, 5/23 U 2557/01) Die Anpassung muss dem Grundsatz der Billigkeit entsprechen (§ 315 Abs. 3 Satz 1 BGB)

Zur Erhöhung der Bruttomiete oder Inklusivmiete finden Sie hier Informationen.

 

Zahlung von Guthaben kein Schuldanerkenntnis

Die Zahlung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung stellt auch im Gewerberaummietrecht kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie hatte dem Mieter eine Abrechnung über die Betriebskosten zu kommen lassen, die ein Guthaben über 53,00 € auswies. Dieses Guthaben wurde sogleich an den Mieter ausgezahlt. Nachdem der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erhob, erstellte der Vermieter im Folgemonat eine neue Abrechnung in der er die zuvor vergessene Grundsteuer abrechnete, so dass die Abrechnung nun eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters von 375,00 € auswies.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass “die Betriebskostenabrechnung eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen” ist. “Durch die Auszahlung des Guthabens an den Mieter erbringt der Vermieter eine reine Erfüllungshandlung, der kein weiterer rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt. Insbesondere erklärt der Vermieter hiermit nicht, den sich aus der Abrechnung ergebenden Saldo unstreitig stellen zu wollen.”

Für das Wohnraummietrecht war bereits mehrfach durch den Bundesgerichtshof entschieden worden, dass die Auszahlung eines Guthabens kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt ( BGH, Urteile vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/05; vom 11. November 2008 – VIII ZR 265/07; vom 12. Januar 2011 VIII ZR 296/09). Der für das Gewerberaummietrecht zustände Senat des BGH hat sich dieser Auffassung nun angeschlossen.

BGH 10.7.2013, XII ZR 62/12