Kategorie-Archiv: Kündigung

Versorgung trotz Kündigung

Versorgung trotz Kündigung. Wird einem Mieter gekündigt, ist der Vermieter in bestimmten Fällen auch nach dem Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, den Mieter mit Wärme, Wasser und Energie bzw. Strom zu versorgen. So auch in einem vom Kammergericht zu entscheidenden Fall.
Der Vermieter ist zunächst während der Mietzeit nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, „die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu überlassen und zu erhalten. Weiterlesen

Fristlose bzw. ordentliche Kündigung eines psychisch Kranken

Fristlose bzw. ordentliche Kündigung eines psychisch Kranken wegen durch ihn verursachten Wohnungsbränden und Überschwemmungen kann bei Abwägung im Einzelfall erfolgen.
Im hier vorliegenden Fall lagen „Anzeichen von schwerwiegenden Verwahrlosungs- und Vermüllungstendenzen“ vor. Es entstand weiterhin eine „starke Geruchs- und Ungezieferbelästigung“. Auf das Verhalten des psychisch kranken Mieters konnte ein Wohnungsbrand und eine Überschwemmung der Mietwohnung zurückgeführt werden. Weiterlesen

Kündigung Mietvertrag weil Jobcenter nicht zahlt

Kündigung des Mietvertrags, weil Jobcenter nicht zahlt. Obwohl der Mieter im vom BGH zu entscheidenden Fall den Antrag auf Sozialhilfe rechtzeitig stellte, wurde die Mietzahlung vom Jobcenter verspätet bewilligt. Dadurch kam es zum Verzug des Mieters bei Zahlung der Miete, so dass eine außerordentlich fristlose Kündigung durch den Vermieter folgte.
Auch wenn das Jobcenter zu einem späteren Zeitpunkt „eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden“ abgibt, verbleibt es bei dem wichtigen Grund nach § 543 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB, welcher bei einer außerordentlich fristlosen Kündigung bei Mietzahlungsrückständen erforderlich ist. Weiterlesen

Kündigung durch den Rechtsanwalt

Eine Kündigung durch Rechtsanwalt kann unter bestimmten Umständen auch ohne beigefügte Vollmachtsurkunde wirksam sein. Nach § 172 Absatz 1 BGB ist die Vorlage einer ordnungsgemäßen Vollmachtsurkunde immer erforderlich, bei einem einseitigen Rechtsgeschäft durch einen Bevollmächtigten. Also ebenso bei einer Kündigung durch den Rechtsanwalt. Hat jedoch der kündigende Rechtsanwalt den Vermieter bereits während mehrerer anderer Rechtstreitigkeit gerichtlich vertreten, kann der Fall anders liegen. Die danach erteilte Vollmachtsurkunde beinhaltet „ auch die Befugnis zur Abgabe solcher sachlichrechtlichen Willenserklärungen, die im Zusammenhang mit der Prozeßführung abzugeben sind“ und damit ebenso eine Kündigungserklärung. Dabei ist es unerheblich, ob die Kündigung außerhalb eines Rechtsstreites erfolgte, wenn sie „im Zusammenhang hiermit zur Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung erklärt wird“. Es muss also lediglich ein Zusammenhang zwischen dem Inhalt der erteilten Vollmachtsurkunde und der erfolgten Kündigung bestehen.
Weiterhin kann bereits die vorherige Korrespondenz zwischen dem Mieter und dem kündigenden Rechtsanwalt in der zur Kündigung führenden Streitsache einer Zurückweisung der Kündigung nach § 174 BGB entgegenstehen. Denn wenn der Mieter die Vertretungsberechtigung des Rechtsanwalts in dieser Sache bereits anerkannt hat, ist es dem Mieter nicht möglich, die in diesem Zusammenhang stehende Kündigung zurückzuweisen.
Kommt der Mieter weiterhin seiner Rückgabepflicht nicht nach, räumt er also dem Vermieter nicht den unmittelbaren Besitz an der Mietsache ein, wobei hierfür auch die Übergabe des Schlüssels erforderlich ist, schuldet der Mieter bis zur Rückgabe den vereinbarten Mietzins, gemäß § 557 Absatz 1 BGB.
OLG München, Urteil vom 12-07-1996 – 21 U 4334/95

Schadensersatz und fristlose Kündigung bei Untauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch

Schadensersatz und fristlose Kündigung bei Untauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung kann unter Umständen zulässig sein. Erforderlich ist jedoch ein entsprechender Mangel der Mietwohnung. In einem vom BGH zu entscheidenden Fall kündigte der Mieter fristlos das bestehende Mietverhältnis wegen Schimmelbildung in seiner Mietwohnung, gemäß § 543 Absatz 1 und 3, § 569 Absatz 1 BGB, nachdem der Vermieter mehrfach aufgefordert wurde, den Schimmel zu beseitigen. Nach dem Vortrag des Mieters, war die Mietwohnung nicht länger bewohnbar und damit untauglich für den vertragsgemäßen Gebrauch. Der Mieter machte weiterhin Schadensersatz, insbesondere Sachverständigenkosten, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten, sowie eine Mietdifferenz gegenüber dem Vermieter geltend.
„Nach § 536a Absatz 1 BGB kann der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache, der bei Vertragsschluss vorhanden ist, später wegen eines Umstands entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder mit dessen Beseitigung der Vermieter in Verzug gekommen ist, unbeschadet seiner Rechte aus § 536 BGB Schadensersatz verlangen.“
Der Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Absatz 1 BGB hängt dabei nicht von der Wirksamkeit der Kündigung selbst ab, wenn es sich um Schäden handelt, die auf einem  Mangel der Mietsache und der daraus resultierenden Untauglichkeit der Mietwohnung beruhen. Wenn also, wie in diesem Fall, der Mieter nicht länger in der Lage ist, die Mietwohnung vertragsgemäß zu gebrauchen und er daher gezwungen ist, eine neue und angemessene Mietwohnung anzumieten. Der Schadensersatzanspruch des § 536a Absatz 1 BGB knüpft „vielmehr nur an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mängelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an.“ Erforderlich ist jedoch, dass die vorgetragenen „Mängel und deren Kündigungserheblichkeit“ anhand des Einzelfalles vorliegen.
BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 191/12

Kündigung kann durch eine Schonfristzahlung abgewendet werden

Eine Kündigung kann durch eine Schonfristzahlung abgewendet werden. Unter bestimmten Umständen kann also die verspätete Begleichung der Miete einer fristlosen Kündigung entgegenstehen.
Zahlt der Mieter seine Miete nicht, liegt eine Pflichtverletzung vor. Die Pflichtverletzung kann den Vermieter dazu berechtigen, den in Verzug geratenen Mieter zu kündigen, wenn er insgesamt mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug gerät. § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB gewährt dem Mieter jedoch die Möglichkeit der Heilung seiner Pflichtverletzung, sobald er innerhalb einer bestimmten Frist die noch fällige Miete vollständig begleicht. Die Begleichung der noch ausstehenden Miete lässt jedoch nur die fristlose Kündigung entfallen. Kündigt der Vermieter gleichzeitig ordentlich – das heißt mit der vertraglich vereinbarten Frist, wird diese Kündigung durch die Schonfristzahlung grundsätzlich nicht berührt. Eine ordentliche Kündigung, also fristgemäße Kündigung, bleibt wirksam. „Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden.“
Doch können weitere Anhaltspunkte gegen eine fristgemäße Kündigung sprechen. So etwa wenn „durch die nachträgliche Zahlung das Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheint oder“ wenn „das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung sich im Sinne von § 242 BGB als treuwidrig erweist“. Auch „kurzfristig eingetretene, ggf. nicht vorhersehbare Umstände oder Änderungen in Bezug auf seine Einkommenssituation oder seine Leistungsfähigkeit“, könnte vom Mieter vorgetragen werden.
Hingegen könnte gegen den Mieter sprechen, wenn er bereits mehrfach durch die verspätete Zahlung der Miete aufgefallen ist.  Auch Umstände, die zu einem geringen Einkommen des Mieters führen, führen nicht dazu, dass die ordentliche Kündigung unwirksam wird. Das „Risiko der Einkommens- oder Vermögenslosigkeit“ verbleibt beim Mieter. Wenn also der Mieter beispielsweise lediglich eine geringe Rente zur Verfügung hat und er die Miete nicht länger begleichen kann, kann der Vermieter bei entsprechendem Zahlungsverzug das Mietverhältnis kündigen.
so auch: LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 – 67 S 290/14).
LG Berlin, Urteil vom 17.01.2014 – 65 S 366/13

Mietzahlungsverzug durch das Job-Center kann zur fristlosen Kündigung führen

Mietzahlungsverzug durch das Job-Center kann zur fristlosen Kündigung führen. In einem vom LG Berlin entschiedenen Fall zahlte das Job-Center die Wohnungsmiete mittels Direktanweisung aufgrund eines Versehens über zwei Monate nicht, ohne dass der Mieter vom Mietzahlungsverzug Kenntnis erhielt. Es erfolgte eine fristlose Kündigung durch den Vermieter und eine spätere Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Erstmalig erhielt der Mieter durch das Kündigungsschreiben Kenntnis von dem Mietzahlungsverzug. Weiterlesen

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung des Vermieters mussten schon öfter von Gerichten entschieden werden. Eine fristlose oder außerordentliche Kündigung beruht in diesem Fall, gemäß § 543 Absatz 1 BGB, auf einem wichtigen Grund und macht es dem Vermieter unzumutbar, das Wohnraummietverhältnis weiter fortbestehen zu lassen.

Das AG Neukölln (AG Neukölln, 8 C 71/04) prüft im Fall einer baulichen Veränderung durch den Mieter die Erheblichkeit des Eingriffs. In dem Verhalten des Mieters muss also eine erhebliche Pflichtverletzung liegen. „Bauliche Veränderungen, welche die Substanz der Mietsache berühren, sind grundsätzlich nicht erlaubt.“ Die Substanz der Mietsache wird zum Beispiel berührt, wenn ein Kachelofen abgerissen, eine Wand durchbrochen, oder eine Wasserleitung verlegt wird. Auch nach Ansicht des LG Berlin (LG Berlin, 67 S 514/11) ist das Einreißen einer Wand innerhalb der Mietwohnung ohne Genehmigung des Vermieters ein Kündigungsgrund nach § 543 Absatz 1 BGB. In diesem Fall wurde die Trennwand zwischen Bad und Gäste-WC entfernt. In einem anderen vom LG Berlin entschiedenen Fall wurde in die Eingangstür eine Katzenklappe eingefügt (LG Berlin, 63 S 199/04). Auch die Vergrößerung der Eingangstür und die nachfolgende Auswirkung auf die Statik des Gebäudes, kann nach Ansicht des AG Berlin-Mitte (AG Berlin-Mitte, 6 C 68/13) zu einer fristlosen Kündigung führen. In diesen Fällen wurde von einer vorsätzlichen erheblichen Beschädigung der Bausubstanz ausgegangen.

Unerheblich ist jedoch zum Beispiel der Aufbau einer Mobildusche, die mit einer Waschmaschine gleichzusetzen ist. Also lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung des Vermieterinteresses darstellt, die Wohnung unverändert zu belassen.

Die Erheblichkeit der baulichen Veränderung kann dabei unter Bezugnahme des Einzelfalles daran bemessen werden, ob sich die Veränderung lediglich innerhalb der Mietwohnung auswirkt, also eher geringe Auswirkungen mit sich bringen, oder auch andere Mieter oder sogar die Bausubstanz selbst betroffen sind. Dann kann eine erhebliche Beeinträchtigung des Vermieterinteresses angenommen werden.

Als erschwerend und somit als Pflichtverletzung wird es gewertet, wenn die Veränderung entgegen des ausdrücklichen Willen des Vermieters vorgenommen wird und damit ein Vertrauensbruch vorliegt. Auch ein verweigerter Rückbau wirkt erschwerend.

AG Neukölln, Urteil vom 10.6.04 – 8 C 71/04

LG Berlin vom 3.9.2012 – 67 S 514/11

LG Berlin, Urteil vom 24.9.2004 – 63 S 199/04

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.09.2013 – 6 C 68/13

Fristlose Kündigungen bei Mietminderung wegen vermuteten Mangels

Fristlose Kündigungen bei Mietminderung wegen vermuteten Mangels sind keine Seltenheit. Denn zahlt der Mieter die Miete nicht und beläuft sich der Mietrückstand auf mindestens zwei Monatsmieten, kann der Vermieter den in Verzug geratenen Mieter außerordentlich fristlos kündigen, gemäß § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3b BGB. Dabei muss die Zahlung der Miete nicht vollständig unterlassen worden sein. Auch die Ansammlung von Mietrückständen verschiedener Monate ist ausreichend.

Der Mieter hat zunächst jedoch nach § 536 BGB das Recht, die Miete bei einem Mangel zu mindern. Wenn also der vertragsgemäße Gebrauch nicht mehr möglich ist. Irrt sich der Mieter hingegen, nimmt er also einen Mangel an, obwohl kein Mangel gegeben ist, muss er sich sein vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten zurechnen lassen. Weiterlesen

Fristlose Kündigung bei gewerblicher Nutzung einer Mietwohnung

Fristlose Kündigung bei gewerblicher Nutzung einer Mietwohnung kann für den Mieter eine Konsequenz von vielen sein.

Zunächst kann die gewerbliche Nutzung dem Mieter vom Vermieter untersagt werden. Der Vermieter hat einen Unterlassungsanspruch gegenüber dem Mieter, wenn es sich bei der gewerblichen Nutzung um eine „Ausübung eines Gewerbes oder Berufes“ handelt. So der BGH im Urteil vom 14. Juli 2012. In diesem Fall handelte es sich um den Betrieb einer Kindertagespflegestelle, oder auch Kindertagesstätte genannt, mit bis zu 5 Kleinkindern. Bei der Kinderbetreuung durch die Tagesmutter stand insbesondere der „Erwerbscharakter im Vordergrund“. Die Kindertagesstätte sollte also dem Mieter, bzw. der Tagesmutter, ein Einkommen verschaffen, so dass hier von einem Gewerbe auszugehen Weiterlesen