Kategorie-Archiv: Betriebs- und Heizkostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung, Heizkostenabrechnung

Keine Mietkaution für verjährte Betriebskostennachforderungen

Keine Mietkaution für verjährte Betriebskostennachforderungen

Vermieter dürfen wegen verjährter Betriebskostennachforderungen nicht die Mietkaution in Anspruch nehmen. Grundsätzlich darf sich ein Vermieter auch bei verjährten Forderungen aus der Mietkaution befriedigen. Nicht jedoch bei Betriebskostennachforderungen, da es sich um wiederkehrende Leistungen handele und dies gemäß § 216 BGB ausgeschlossen ist.

BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14

Darf der Vermieter Guthaben aus Betriebskostenabrechnung als Kaution verwenden?

Der Vermieter kann ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung als Kaution verwenden, wenn die Zahlung einer Kaution im Mietvertrag vereinbart wurde und der Anspruch nicht bereits verjährt ist. Der Anspruch auf Zahlung/Hinterlegung der Kaution verjährt  innerhalb der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 199 Abs. 1 BGB) so urteilte schon das Landgericht Duisburg mit Urteil vom 28. März 2006 (13 S 334/05). Ist der Anspruch auf Zahlung der Kaution noch nicht verjährt, kann der Vermieter die Aufrechnung mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verjähren. Aber Achtung unter bestimmten Voraussetzungen kann man auch mit verjährten Ansprüchen die Aufrechnung erklären. Dies ist aber eine Frage des Einzelfalls und muss genau geprüft werden.

Die verkürzte Darstellung bedingt, dass eine vollständige Beschreibung der relevanten Rechtslage hier nicht möglich ist und daher eine professionelle Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen. Die Haftung übernehme ich gern im Rahmen eines Mandats
Geschrieben von Mona Schultz
Gestellt auf 16. Februar 2016 21:45

Alter schützt vor Winterdienst

Alter schützt vor Winterdienst. Das LG Köln entschied bereits 2012 in einem Fall, in welchem ein Mieter, Jahrgang 1931, „gesundheitlich dauerhaft nicht mehr in der Lage“ war, „den Winterdienst zu erfüllen“, im Sinne des Mieters. Im Mietvertrag wurden allen Mietern zunächst die Pflicht zum Winterdienst, also das Freiräumen von Schnee und Eis der Bürgersteige und Hauszugängen und das Streuen bei Glätte, auferlegt. So auch dem älteren Mieter. Weiterlesen

Zahlung ist kein Anerkenntnis – auch kein deklaratorisches

Eine vorbehaltlose Zahlung ist kein Anerkenntnis – auch kein deklaratorisches

Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bei Nachforderungen durch die Betriebskostenabrechnung liegt in der vorbehaltlosen Begleichung von Forderungen. Der Saldo der Betriebskostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung oder Nebenkostenabrechnung wurde in dem vom Bundesgerichtshof am 28. Mai 2014 entschiedenen Fall anstandslos von dem Mieter eines Gewerberaumes überwiesen. Aufgrund eines Abrechnungsfehlers verlangte der Vermieter vom Mieter eine Nachzahlung. Die Nachzahlung wurde jedoch vom Mieter mit dem Hinweis auf das Vorliegen eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses verweigert.

Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bestätigt eine bereits vorhandene Schuld, so dass Änderungen nicht mehr vorgenommen werden können. Weiterlesen

Betriebskostenvereinbarungen können stillschweigend geändert werden

Betriebskostenvereinbarungen können stillschweigend geändert werden.

In einem vom BGH zu entscheidenden Fall, forderte der Vermieter neben den mietvertraglich vereinbarten Betriebskostenpositionen weitere nicht im Mietvertrag festgehaltene Positionen nach. Es wurde eine entsprechende Anpassung der Vorauszahlung vom Vermieter vorgenommen. Die erstmalige Nachforderung beglich der Mieter teilweise. Nicht hingegen die nachfolgende Anpassung der Vorauszahlung.
Im Allgemeinen reicht die bloße Übersendung einer Nachforderung mit geänderten Betriebskostenpositionen und deren Begleichung durch den Mieter nicht für eine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Nebenkosten aus. „Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeiführen zu wollen.“

Anders liegt jedoch der Fall, wenn eine „Änderung der Nebenkosten jeweils telefonisch oder schriftlich mitgeteilt“ wurde. Der Mieter also zuvor über die Änderung der Nebenkosten unterrichtet wurde und die Änderung ihn nicht überraschen kann. Mittels „Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen könnte der Mieter die Änderung akzeptiert haben“, so dass die Änderung der Nebenkosten Bestandteil eines geänderten Mietvertrages wurde. Dies ist jedoch anhand des Einzelfalles zu entscheiden.
BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 36/14

Grundsteuererhöhung?

Eine Erhöhung der Grundsteuer könnte schon im nächsten Jahr auf die Potsdamer Eigentümer zukommen. Da die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, wird es dann ab 2015 auch für die Mieter teuer.

Um 11 € teurer soll es für den durchschnittlichen Mieter werden. Eine Entscheidung wird die Stadtverordnetenversammlung am 05.03.2014 treffen

Die Mehreinnahmen sollen in die Errichtung von weiteren Schulen fließen, die wegen des Bevölkerungszuwachses in Potsdam dringend benötigt werden.

 

 

 

Vermieter kann Grundsteuer direkt umlegen

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten.
Die Betriebskosten müssen vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nach dem Maßstab umgelegt werden, wie dies die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Im entschiedenen Fall hatten die Parteien als Umlagemaßstab die Wohnfläche vereinbart.Der Vermieter hatte als Eigentümer einer Eigentumswohnung jedoch einen Grundsteuerbescheid für die einzelne Wohnung erhalten und diesen direkt in die Abrechnung eingestellt. Eine Umlage über die Gesamtwohnfläche aller Wohnungen, wie bei anderen Betriebskostenarten, war nicht möglich.

Für vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von einem Dritten (z.B. der Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung direkt weiterzuleiten.  Die Betriebskostenart kann vom Vermieter direkt in die Abrechnung eingestellt werden, ohne dass die vom Dritten geforderte Summe noch auf die Wohnfläche umgelegt werden muss. Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum.

BGH VIII ZR 252/12
(so auch schon: BGH VIII ZR 45/11 und BGH VIII ZR 69/11)

Erhöhung der Bruttomiete

Eine Erhöhung der Bruttomiete bzw. Inklusivmiete ist auch mit dem Mietspiegel zulässig. Sind im Mietvertrag keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und die jährliche Abrechnung vereinbart, handelt es sich um eine Bruttomiete. Da im Mietspiegel Nettokaltmieten dargestellt sind, müssen von der Bruttomiete die Betriebskosten der letzten Abrechnungsperiode abgezogen werden, um eine Vergleichbarkeit herzustellen.

 

Gewerberaum – Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebskosten

Vorauszahlungen für Betriebskosten können im Gewerberaummietrecht nur angepasst werden, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Formularvertragliche Klauseln die den Vermieter berechtigen, die Vorauszahlungen anhand der letzten Abrechnung der Höhe nach anzupassen sind wirksam ( OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az. I-24 U 123/11). Die Abrechnung muss prüffähig und nachvollziehbar sein. (OLG Dresden, Urteil vom 12.03.2002, 5/23 U 2557/01) Die Anpassung muss dem Grundsatz der Billigkeit entsprechen (§ 315 Abs. 3 Satz 1 BGB)

Zur Erhöhung der Bruttomiete oder Inklusivmiete finden Sie hier Informationen.

 

Zahlung von Guthaben kein Schuldanerkenntnis

Die Zahlung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung stellt auch im Gewerberaummietrecht kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie hatte dem Mieter eine Abrechnung über die Betriebskosten zu kommen lassen, die ein Guthaben über 53,00 € auswies. Dieses Guthaben wurde sogleich an den Mieter ausgezahlt. Nachdem der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erhob, erstellte der Vermieter im Folgemonat eine neue Abrechnung in der er die zuvor vergessene Grundsteuer abrechnete, so dass die Abrechnung nun eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters von 375,00 € auswies.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass “die Betriebskostenabrechnung eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen” ist. “Durch die Auszahlung des Guthabens an den Mieter erbringt der Vermieter eine reine Erfüllungshandlung, der kein weiterer rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt. Insbesondere erklärt der Vermieter hiermit nicht, den sich aus der Abrechnung ergebenden Saldo unstreitig stellen zu wollen.”

Für das Wohnraummietrecht war bereits mehrfach durch den Bundesgerichtshof entschieden worden, dass die Auszahlung eines Guthabens kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt ( BGH, Urteile vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/05; vom 11. November 2008 – VIII ZR 265/07; vom 12. Januar 2011 VIII ZR 296/09). Der für das Gewerberaummietrecht zustände Senat des BGH hat sich dieser Auffassung nun angeschlossen.

BGH 10.7.2013, XII ZR 62/12