Erhöhung der Vorauszahlungen für Betriebskosten

Nach Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten können sowohl Mieter als auch Vermieter die Höhe der Vorauszahlungen anpassen. Endet die Abrechnung mit einem Guthaben kann der Mieter verlangen, dass die monatlichen Vorauszahlungen gesenkt werden. Endet die Abrechnung mit einer Nachzahlung für den Mieter, kann der Vermieter eine Erhöhung der Vorauszahlungen verlangen (§ 560 Absatz 4 BGB). Die Erklärung, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen vorgenommen wird, ist in Textform (Brief, Fax, email) gegenüber dem anderen Vertragspartner zu erklären. Die Anpassung muss angemessen sein. Maßgeblich ist hierfür die letzte Betriebskostenabrechnung und “konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten” (BGH Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10). Ein allgemeiner Verweis auf die Inflation oder die Teuerungsrate reichen nicht aus. Zur Bestimmung der angemessenen Höhe der Vorauszahlungen dividiert man die Gesamtkosten der letzten Betriebskostenabrechnung durch 12 Monate. Vorausgesetzt, es wurde auch über 12 Monate abgerechnet.

Wurde in der Betriebskostenabrechnung nicht über ein gesamtes Jahr abgerechnet, ist die Ermittlung der angemessenen Vorauszahlungen nicht so einfach, da beispielsweise Heizkosten im Jahr nicht linear verteilt anfallen. Wenn das Mietverhältnis z.B. erst im September 2012 begann, wird die Abrechnung für das Jahr 2012 hohe Heizkosten pro Monat ausweisen. Diese Heizkosten dürfen aber gerade nicht auf 12 Monate hochgerechnet werden, da in Sommermonaten nicht geheizt wird.
In diesem Fall würde ich mir anschauen, ob die Vorauszahlung auf die nicht witterungsabhängigen Betriebskosten ausreichen. Also alle Positionen abzüglich Heizung und Winterdienst addieren und durch die Anzahl der abgerechneten Monate – im obigen Beispiel 4 – dividieren. Hinsichtlich der Heizkosten würde ich die nächste Abrechnung abwarten.