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Kündigung Mietvertrag weil Jobcenter nicht zahlt

Kündigung des Mietvertrags, weil Jobcenter nicht zahlt. Obwohl der Mieter im vom BGH zu entscheidenden Fall den Antrag auf Sozialhilfe rechtzeitig stellte, wurde die Mietzahlung vom Jobcenter verspätet bewilligt. Dadurch kam es zum Verzug des Mieters bei Zahlung der Miete, so dass eine außerordentlich fristlose Kündigung durch den Vermieter folgte.
Auch wenn das Jobcenter zu einem späteren Zeitpunkt „eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden“ abgibt, verbleibt es bei dem wichtigen Grund nach § 543 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB, welcher bei einer außerordentlich fristlosen Kündigung bei Mietzahlungsrückständen erforderlich ist. Weiterlesen

Kündigung durch den Rechtsanwalt

Eine Kündigung durch Rechtsanwalt kann unter bestimmten Umständen auch ohne beigefügte Vollmachtsurkunde wirksam sein. Nach § 172 Absatz 1 BGB ist die Vorlage einer ordnungsgemäßen Vollmachtsurkunde immer erforderlich, bei einem einseitigen Rechtsgeschäft durch einen Bevollmächtigten. Also ebenso bei einer Kündigung durch den Rechtsanwalt. Hat jedoch der kündigende Rechtsanwalt den Vermieter bereits während mehrerer anderer Rechtstreitigkeit gerichtlich vertreten, kann der Fall anders liegen. Die danach erteilte Vollmachtsurkunde beinhaltet „ auch die Befugnis zur Abgabe solcher sachlichrechtlichen Willenserklärungen, die im Zusammenhang mit der Prozeßführung abzugeben sind“ und damit ebenso eine Kündigungserklärung. Dabei ist es unerheblich, ob die Kündigung außerhalb eines Rechtsstreites erfolgte, wenn sie „im Zusammenhang hiermit zur Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung erklärt wird“. Es muss also lediglich ein Zusammenhang zwischen dem Inhalt der erteilten Vollmachtsurkunde und der erfolgten Kündigung bestehen.
Weiterhin kann bereits die vorherige Korrespondenz zwischen dem Mieter und dem kündigenden Rechtsanwalt in der zur Kündigung führenden Streitsache einer Zurückweisung der Kündigung nach § 174 BGB entgegenstehen. Denn wenn der Mieter die Vertretungsberechtigung des Rechtsanwalts in dieser Sache bereits anerkannt hat, ist es dem Mieter nicht möglich, die in diesem Zusammenhang stehende Kündigung zurückzuweisen.
Kommt der Mieter weiterhin seiner Rückgabepflicht nicht nach, räumt er also dem Vermieter nicht den unmittelbaren Besitz an der Mietsache ein, wobei hierfür auch die Übergabe des Schlüssels erforderlich ist, schuldet der Mieter bis zur Rückgabe den vereinbarten Mietzins, gemäß § 557 Absatz 1 BGB.
OLG München, Urteil vom 12-07-1996 – 21 U 4334/95

Schadensersatz und fristlose Kündigung bei Untauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch

Schadensersatz und fristlose Kündigung bei Untauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung kann unter Umständen zulässig sein. Erforderlich ist jedoch ein entsprechender Mangel der Mietwohnung. In einem vom BGH zu entscheidenden Fall kündigte der Mieter fristlos das bestehende Mietverhältnis wegen Schimmelbildung in seiner Mietwohnung, gemäß § 543 Absatz 1 und 3, § 569 Absatz 1 BGB, nachdem der Vermieter mehrfach aufgefordert wurde, den Schimmel zu beseitigen. Nach dem Vortrag des Mieters, war die Mietwohnung nicht länger bewohnbar und damit untauglich für den vertragsgemäßen Gebrauch. Der Mieter machte weiterhin Schadensersatz, insbesondere Sachverständigenkosten, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten, sowie eine Mietdifferenz gegenüber dem Vermieter geltend.
„Nach § 536a Absatz 1 BGB kann der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache, der bei Vertragsschluss vorhanden ist, später wegen eines Umstands entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder mit dessen Beseitigung der Vermieter in Verzug gekommen ist, unbeschadet seiner Rechte aus § 536 BGB Schadensersatz verlangen.“
Der Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Absatz 1 BGB hängt dabei nicht von der Wirksamkeit der Kündigung selbst ab, wenn es sich um Schäden handelt, die auf einem  Mangel der Mietsache und der daraus resultierenden Untauglichkeit der Mietwohnung beruhen. Wenn also, wie in diesem Fall, der Mieter nicht länger in der Lage ist, die Mietwohnung vertragsgemäß zu gebrauchen und er daher gezwungen ist, eine neue und angemessene Mietwohnung anzumieten. Der Schadensersatzanspruch des § 536a Absatz 1 BGB knüpft „vielmehr nur an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mängelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an.“ Erforderlich ist jedoch, dass die vorgetragenen „Mängel und deren Kündigungserheblichkeit“ anhand des Einzelfalles vorliegen.
BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 191/12

Eigenbedarfskündigung bei Härtefall

Eigenbedarfskündigung bei Härtefall erfordert eine Interessenabwägung nach § 574 BGB.
In dem vom LG München zu entscheidenden Fall kündigte der Vermieter mit Hinweis auf Eigenbedarf ein bestehendes Mietverhältnis. Der Vermieter brachte zur Begründung die erforderliche Behandlung einer Krebserkrankung vor. Hingegen wurde mittels Sachverständigengutachten eine Suizitgefährdung des Mieters festgestellt, bei Verlust der Mietwohnung. Weiterlesen

Auszug vor Ende der Vertragslaufzeit

Auszug vor Ende der Vertragslaufzeit kann den Mieter zu weiteren Mietzahlungen verpflichten. In diesem Fall kündigte der Mieter eines Gewerberaumes den bestehenden Mietvertrag aus wirtschaftlichen Gründen. Die gemieteten Räume wurden mit samt der Schlüssel persönlich übergeben und quittiert, sowie Wasser- und Heizungsstände abgelesen. Da jedoch kein Kündigungsgrund vorlag und der Vermieter einer Kündigung nicht zustimmte, war der Mieter bis zum Ende der regulären Mietzeit zur Mietzahlung samt Nebenkosten verpflichtet.
Zunächst stellt „die notwendige Einstellung eines Gewerbebetriebes in den hierfür gemieteten Räumen oder eine enttäuschte Gewinnerzielungserwartung keinen wichtigen Grund zur Kündigung dar“. Auch eine Löschung der GmbH, der ursprüngliche Mieter, steht dem nicht entgegen. Weiterlesen

Schadensersatz bei Schlüsselverlust

Schadensersatz bei Schlüsselverlust kann der Vermieter verlangen, wenn der vom Mieter zurück zu gebende Schlüssel nicht zu ihm gelangt. In dem hier vorliegenden Fall versandte der Mieter den Schlüssel per Post mit Rückschein. Der bei dem Vermieter angekommene Umschlag wies hingegen Beschädigungen auf und war nach Angabe des Vermieters leer. Daraufhin verlangte der Vermieter die Kosten für ein neu einzubauendes Schloss samt entsprechender Schlüssel vom Mieter. Weiterlesen

Kündigung kann durch eine Schonfristzahlung abgewendet werden

Eine Kündigung kann durch eine Schonfristzahlung abgewendet werden. Unter bestimmten Umständen kann also die verspätete Begleichung der Miete einer fristlosen Kündigung entgegenstehen.
Zahlt der Mieter seine Miete nicht, liegt eine Pflichtverletzung vor. Die Pflichtverletzung kann den Vermieter dazu berechtigen, den in Verzug geratenen Mieter zu kündigen, wenn er insgesamt mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug gerät. § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB gewährt dem Mieter jedoch die Möglichkeit der Heilung seiner Pflichtverletzung, sobald er innerhalb einer bestimmten Frist die noch fällige Miete vollständig begleicht. Die Begleichung der noch ausstehenden Miete lässt jedoch nur die fristlose Kündigung entfallen. Kündigt der Vermieter gleichzeitig ordentlich – das heißt mit der vertraglich vereinbarten Frist, wird diese Kündigung durch die Schonfristzahlung grundsätzlich nicht berührt. Eine ordentliche Kündigung, also fristgemäße Kündigung, bleibt wirksam. „Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden.“
Doch können weitere Anhaltspunkte gegen eine fristgemäße Kündigung sprechen. So etwa wenn „durch die nachträgliche Zahlung das Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheint oder“ wenn „das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung sich im Sinne von § 242 BGB als treuwidrig erweist“. Auch „kurzfristig eingetretene, ggf. nicht vorhersehbare Umstände oder Änderungen in Bezug auf seine Einkommenssituation oder seine Leistungsfähigkeit“, könnte vom Mieter vorgetragen werden.
Hingegen könnte gegen den Mieter sprechen, wenn er bereits mehrfach durch die verspätete Zahlung der Miete aufgefallen ist.  Auch Umstände, die zu einem geringen Einkommen des Mieters führen, führen nicht dazu, dass die ordentliche Kündigung unwirksam wird. Das „Risiko der Einkommens- oder Vermögenslosigkeit“ verbleibt beim Mieter. Wenn also der Mieter beispielsweise lediglich eine geringe Rente zur Verfügung hat und er die Miete nicht länger begleichen kann, kann der Vermieter bei entsprechendem Zahlungsverzug das Mietverhältnis kündigen.
so auch: LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 – 67 S 290/14).
LG Berlin, Urteil vom 17.01.2014 – 65 S 366/13

Mietzahlungsverzug durch das Job-Center kann zur fristlosen Kündigung führen

Mietzahlungsverzug durch das Job-Center kann zur fristlosen Kündigung führen. In einem vom LG Berlin entschiedenen Fall zahlte das Job-Center die Wohnungsmiete mittels Direktanweisung aufgrund eines Versehens über zwei Monate nicht, ohne dass der Mieter vom Mietzahlungsverzug Kenntnis erhielt. Es erfolgte eine fristlose Kündigung durch den Vermieter und eine spätere Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Erstmalig erhielt der Mieter durch das Kündigungsschreiben Kenntnis von dem Mietzahlungsverzug. Weiterlesen

Mietpreisbremse

Mietpreisbremse – wird der Versuch genannt, den derzeitigen Mietpreisanstieg in Ballungsgebieten auf ein angemessenes Maß zu beschränken. Ein Gesetzesentwurf der Bundesregierung, das Mietrechtsnovellierungsgesetz, verkürzt MietNovG, behandelt dabei zwei Problemstellungen. Zunächst steigen die Mieten in bestimmten Ballungsgebieten auf ein Niveau, der weit oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bezahlbarer Wohnraum für Gering- und Durchschnittsverdiener ist damit kaum noch zu finden. Mangels bezahlbaren Wohnraums, werden Personengruppen aus ihren angestammten Wohngebieten verdrängt. Das MietNovG versucht dem entgegen zu wirken, indem unter anderem bei einer Wiedervermietung auf solchen „angespannten Wohnungsmärkten“ lediglich eine Miethöhe von höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässt. Weiterlesen