Alle Artikel von Mona Schultz

Mieterhöhungen werden begrenzt

Die Mietpreisbremse für Mieterhöhungen kommt jetzt auch in Teilen von Brandenburg! In durch Rechtsverordnung festgelegten Gebieten darf die Miete dann bei Mieterhöhungen des Vermieters nur noch um 15% innerhalb von drei Jahren steigen.

Mal sehen welche Gemeinden in der Rechtsverordnung benannt werden. Der Antrag zum Erlass der Rechtsverordnung kam übrigens von der Landtagsfraktion Bündnis 90/ DIE GRÜNEN. Unglaublich, dass die rot -rote Regierung nicht allein auf diese Idee gekommen ist. Immerhin besteht die Möglichkeit zum Erlass der Verordnung bereits seit Mai 2013. Andere Bundesländer hatten deutlich schneller reagiert und innerhalb von wenigen Wochen Gebiete benannt in denen die Miete innerhalb von 3 Jahren nur noch um 15% steigen darf.

 

 

 

Kündigung unwirksam – erwachsenes Kind darf ohne Erlaubnis einziehen

Eine Erlaubnis des Vermieters nach § 540 BGB zum Einzug des erwachsenen Kindes, das volljährig ist und bereits einen eigenen Hausstand führt, ist nicht erforderlich. Die Kündigung des Vermieters war unwirksam. Das Kind kann in die Wohnung der Eltern miteinziehen, solange die Wohnung groß genug ist, entschied das Landgericht Potsdam (LG Potsdam vom 4.9.2012 – 4 S 96/12).

Der Vermieter hatte die Mieterin – eine 72-jährige Frau – auf Räumung der Wohnung verklagt, nachdem er ihr wegen Verstoß gegen § 540 BGB gekündigt hatte. § 540 BGB macht die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte von der Erlaubnis des Vermieters abhängig. Enge Familienangehörige sind keine “Dritten” im Sinne des § 540 BGB.

Das Amtsgericht Potsdam, das in der ersten Instanz zugunsten des Vermieters entschieden hatte, vertrat die Auffassung, dass volljährige Kinder, wenn sie bereits einen eigenen Hausstand haben, Dritte im Sinne der Vorschrift sind, so dass deren (Wieder-)einzug in die Wohnung der Erlaubnis bedürfe.

Nach Ansicht des Landgerichts Potsdam verstößt diese Auffassung gegen Artikel 6 Grundgesetz, der die Ehe und Familie unter besonderen Schutz stellt. Eine Einschränkung, dass dieser Schutz nur solange gelte, bis Kinder wirtschaftlich selbstständig sind, findet man im Gesetz nicht.

Die Kündigung des Vermieters war deshalb unwirksam.

Die Mieterin hatte übrigens die Nutzung der Wohnung durch ihre Tochter immer bestritten. Ihre Tochter sei aufgrund ihrer eigenen Pflegebedürftigkeit täglich in der Wohnung anwesend, benutze die Wohnung aber nicht wie ein Mieter, sondern sei lediglich zu Besuch.

Musikunterricht in Mietwohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters

Will ein Mieter die gemietete Wohnung auch für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke nutzen, bedarf dies der Erlaubnis des Vermieters. Jedenfalls dann, wenn die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet ist und die geschäftlichen Aktivitäten des Mieters nach außen in Erscheinung treten.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Erteilung von Gitarrenunterricht an drei Werktagen mit zehn bis zwölf Schülern nicht mehr mit der vertraglich vereinbarten Wohnnutzung in Einklang steht.
Unter den Begriff des “Wohnens” lassen sich lediglich solche beruflichen Tätigkeiten fassen, die der Mieter in einer nicht nach außen tretenden Weise ausübt. Von der Tätigkeit dürfen keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Dies hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.
Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es demnach nur bei reiner Schreibtischtätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr nicht.

BGH VIII ZR 213/12

Winterdienst – Übertragung auf den Mieter

Der Vermieter kann seine Pflicht zur Durchführung von Winterdienst auf den Mieter übertragen. Dies kann durch Individualvertrag oder aber durch vorformulierte Vertragsbedingungen – also Allgemeine Geschäftsbedingungen – geschehen. Die Verpflichtung des Mieters im Rahmen der Hausordnung ist zulässig, wenn die Hausordnung bei Vertragsschluss vorgelegen hat und Bestandteil des Vertrages geworden ist.

Nicht ausreichend ist jedoch ein bloßer Aushang der Hausordnung im Treppenhaus oder eine nachträgliche (nach Vertragsschluss) Aufforderung des Vermieters an den Mieter.

Die Verpflichtung des Mieters muss klar und verständlich sein. Nicht ausreichend ist die Formulierung, dass sich der Mieter “zur Beachtung aller behördlichen und polizeilichen Vorschriften” verpflichtet (LG Stuttgart, WuM 1988, 399).

Umstritten ist die Frage, ob – bei wirksamer Übertragung auf den Mieter – der Mieter oder der Vermieter die für den Winterdienst erforderliche Ausrüstung (Räumgeräte und Streugut) zu stellen haben. Die Rechtsprechung zu dieser Frage ist nicht einheitlich.

Ist der Mieter aufgrund von Alter oder Krankheit verhindert, den Winterdienst vorzunehmen, muss der Mieter nach überwiegender Ansicht für eine Ersatzkraft sorgen. Einige Gerichte sehen das anders, demnach geht die Winterdienstpflicht wieder an den Vermieter zurück.

Winterdienst – Pflicht des Vermieters

Der Winterdienst ist vom Vermieter durchzuführen, er ist verpflichtet dem Mieter den Zugang zur Mietsache zu gewähren.

Er muss seiner Räumpflicht in der Zeit nachkommen, in der üblicherweise damit gerechnet werden kann, dass Mieter ihr Haus verlassen bzw. Besuch empfangen. Die Straßenreinigungssatzung der Stadt Potsdam schreibt Grundstückseigentümern vor, “werktags in der Zeit von 6:00 Uhr bis 20:00 Uhr, Sonn- und Feiertags von 9:00 Uhr bis 20:00 Uhr  “ihrer Räum- und Streupflicht nachzukommen. Die Straßenreinigungssatzung ist eine Regelung des öffentlichen Rechts und gilt deshalb nicht im Mietrecht. Sie kann jedoch zur Orientierung herangezogen werden, ab wann Mieter einen Anspruch auf geräumte Gehwege haben.

Räumt der Vermieter die nicht oder nicht ausreichend, hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung. Außerdem ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn dem Mieter durch den mangelnden Winterdienst Schäden entstehen.

Der Vermieter kann seine Pflicht aber auch auf die Mieter übertragen. Das muss dann im Mietvertrag geregelt werden.

Nettokaltmiete in Potsdam – aktuell

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. hat  in seinem “Marktmonitor 2012″ die Quadratmeterpreise für Neuvermietungen im Jahre 2012 veröffentlicht. Im Land Brandenburg hatte Wildau die höchsten Nettokaltmieten für Neuvermietungen (6,34 €/m²), gefolgt von Teltow (6,01 €/m²). Potsdam steht mit Werder erst an 3. Stelle mit einem durchschnittlichen Neuvermietungspreis von 5,66 €/m².

Bei der Entwicklung der durchschnittlichen Bestandsmieten – also der im Jahr 2012 bereits bestehenden Mietverhältnisse – lag Potsdam hinter Teltow (5,62 €/m²), Wildau (5,39 €/m²) und Falkensee (5,34 €/m²) mit 5,17 €/m² erst an vierter Stelle. Dafür waren die Schwankungen bei den Nettokaltmieten in Potsdam auch am höchsten, die niedrigste Miete lag bei 3,70 €/m², die höchste bei 7,93 €/m².

Grundlage für die Erhebung waren Daten der Nettokaltmieten von 360 kommunaler, landeseigener, genossenschaftlicher, privater oder kirchlicher Wohnungsunternehmen.

Quelle:

Verband Berlin-Brandenburgischer
Wohnungsunternehmen e.V. (BBU)
Lentzeallee 107, 14195 Berlin
info@bbu.de

www.bbu.de

Vermieter kann Grundsteuer direkt umlegen

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten.
Die Betriebskosten müssen vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nach dem Maßstab umgelegt werden, wie dies die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Im entschiedenen Fall hatten die Parteien als Umlagemaßstab die Wohnfläche vereinbart.Der Vermieter hatte als Eigentümer einer Eigentumswohnung jedoch einen Grundsteuerbescheid für die einzelne Wohnung erhalten und diesen direkt in die Abrechnung eingestellt. Eine Umlage über die Gesamtwohnfläche aller Wohnungen, wie bei anderen Betriebskostenarten, war nicht möglich.

Für vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von einem Dritten (z.B. der Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung direkt weiterzuleiten.  Die Betriebskostenart kann vom Vermieter direkt in die Abrechnung eingestellt werden, ohne dass die vom Dritten geforderte Summe noch auf die Wohnfläche umgelegt werden muss. Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum.

BGH VIII ZR 252/12
(so auch schon: BGH VIII ZR 45/11 und BGH VIII ZR 69/11)

Erhöhung der Bruttomiete

Eine Erhöhung der Bruttomiete bzw. Inklusivmiete ist auch mit dem Mietspiegel zulässig. Sind im Mietvertrag keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und die jährliche Abrechnung vereinbart, handelt es sich um eine Bruttomiete. Da im Mietspiegel Nettokaltmieten dargestellt sind, müssen von der Bruttomiete die Betriebskosten der letzten Abrechnungsperiode abgezogen werden, um eine Vergleichbarkeit herzustellen.