Alle Artikel von Mona Schultz

Keine Mietkaution für verjährte Betriebskostennachforderungen

Keine Mietkaution für verjährte Betriebskostennachforderungen

Vermieter dürfen wegen verjährter Betriebskostennachforderungen nicht die Mietkaution in Anspruch nehmen. Grundsätzlich darf sich ein Vermieter auch bei verjährten Forderungen aus der Mietkaution befriedigen. Nicht jedoch bei Betriebskostennachforderungen, da es sich um wiederkehrende Leistungen handele und dies gemäß § 216 BGB ausgeschlossen ist.

BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14

Kann der Vermieter verhindern, dass mein Freund bei mir einzieht?

Der Vermieter kann – in den meisten Fällen – nicht verhindern, dass der Freund/ die Freundin mit einzieht.

Der Vermieter muss dem Mieter die Erlaubnis erteilen, dass der/die nichteheliche Lebenspartner/Lebenspartnerin die Wohnung ebenfalls nutzen darf. Zum Teil wird auch davon ausgegangen, dass dem Vermieter nur angezeigt werden muss, dass der Lebenspartner einzieht. Sicherer ist es jedoch, um Erlaubnis zu bitten. Der Mieter hat Weiterlesen

Darf der Vermieter Guthaben aus Betriebskostenabrechnung als Kaution verwenden?

Der Vermieter kann ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung als Kaution verwenden, wenn die Zahlung einer Kaution im Mietvertrag vereinbart wurde und der Anspruch nicht bereits verjährt ist. Der Anspruch auf Zahlung/Hinterlegung der Kaution verjährt  innerhalb der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 199 Abs. 1 BGB) so urteilte schon das Landgericht Duisburg mit Urteil vom 28. März 2006 (13 S 334/05). Ist der Anspruch auf Zahlung der Kaution noch nicht verjährt, kann der Vermieter die Aufrechnung mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verjähren. Aber Achtung unter bestimmten Voraussetzungen kann man auch mit verjährten Ansprüchen die Aufrechnung erklären. Dies ist aber eine Frage des Einzelfalls und muss genau geprüft werden.

Die verkürzte Darstellung bedingt, dass eine vollständige Beschreibung der relevanten Rechtslage hier nicht möglich ist und daher eine professionelle Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen. Die Haftung übernehme ich gern im Rahmen eines Mandats
Geschrieben von Mona Schultz
Gestellt auf 16. Februar 2016 21:45

Fristlose Kündigung bei gefälschter Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Wird dem Vermieter eine gefälschte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, auch Vorvermieterbescheinigung genannt, vorgelegt, kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Vermehrt verlangen die Vermieter noch vor dem Abschluss eines Mietvertrages, von den Mietern eine Vorvermieterbescheinigung bzw. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. In einer solchen wird meist die Dauer des vorherigen Mietverhältnisses, die pünktliche Zahlung der Kaution und der Miete, sowie das Erfüllen sonstiger Mieterpflichten durch den Mieter, vom vorherigen Vermieter bestätigt. Fälscht der Mieter jedoch eine solche Bescheinigung, so stellt dies eine „erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten“ dar und begründet eine fristlose Kündigung.

Zu beachten ist jedoch, dass der Mieter keinen Anspruch auf eine solche Vorvermieterbescheinigung besitzt, sondern lediglich eine Quittung für die bezahlte Miete und Kaution verlangen kann. Denn eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann für den Vermieter beweisrechtliche Nachteile mit sich bringen, indem er bescheinigt, keine weiteren Forderungen gegen den Mieter zu haben. Die Bescheinigung könnte sogar der „Wirkung einer Verzichtserklärung oder eines negativen Schuldanerkenntniss“ gleichgesetzt werden. Der Vermieter hätte damit keine oder nur geringe Möglichkeiten, noch offene Forderungen einzuklagen.

BGH, Urteil  vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13

BGH,  Urteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 238/08

Kaution darf vom Vermieter während der Mietzeit nicht angetastet werden

Kaution darf vom Vermieter während der Mietzeit nicht angetastet werden.

Der Vermieter hat keine Berechtigung während der Mietzeit mögliche Ansprüche gegen den Mieter aus der Mietsicherheit zu tilgen. Auch wenn eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag dies erlaubt, so verstößt es gegen § 551 Absatz 3 BGB und ist damit nach § 551 Absatz 4 BGB unwirksam. Danach muss der Vermieter, zum Schutz des Mieters, die Kaution insolvenzfest anlegen, um dem Mieter auch bei Insolvenz des Vermieters die Rückzahlung seiner Kaution zu gewährleisten. Der Vermieter kann somit nur nach Beendigung des Mietverhältnisses und bei „gesicherten Ansprüchen“ die Kaution verwerten.

BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13

Schlüssel weg – muss Mieter zahlen?

Verliert der Mieter den Schlüssel, der ihm vom Vermieter ausgehändigt wurde, schuldet er bei Auszug aus seiner Wohnung Schadensersatz für das auszutauschende Schloss (§§ 280 I, 535 I, 546 I, 241 II BGB). Dies ebenso, wenn lediglich einer von mehreren Schlüsseln verloren ging, aufgrund der Gefahr des Missbrauchs durch fremde Personen. Auch der Schlüssel ist  dabei als Mietgegenstand anzusehen. Der Mieter hat diesen lediglich in Obhut und ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe verpflichtet (§§ 241 II, 546 I BGB). Bei dessen Verlust kann jedoch nur Schadensersatz vom Mieter verlangt werden, wenn ein „erstattungsfähiger Vermögensschaden“ entstanden ist.  Das Schloss also tatsächlich ausgetauscht wurde. Wurde das Schloss nicht erneuert, hat sich das „Gefährdungspotential nicht im Vermögensschaden realisiert.“ Ohne tatsächlichen Austausch des alten Schlosses, schuldet der Mieter somit keinen Schadensersatz.

BGH, Urteil v. 05.03.2014 – VIII ZR 205/13

Mieter hat Recht auf Markise zum Schutz vor Sonne

Zum Schutz vor Sonne können Mieter von ihrem Vermieter die Zustimmung zum Anbringen einer Markise am Balkon der Mietwohnung verlangen. Der Anbau einer Markise gehöre zum sozial üblichen Verhalten zum Schutz vor Sonne und damit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Der Vermieter dürfe den Anbau einer Markise nicht untersagen. Ein bzw. mehrere Sonnenschirme seien nicht ausreichend. Auch die Gebäudefassade werde durch den Anbau einer Markise nicht beeinträchtigt, so das Amtsgericht München ( Aktenzeichen: 411 C 4836/13).
Der Vermieter verweigerte die Zustimmung zur Anbringung einer Markise auf dem nach Süden gelegenen Balkon mit der Begründung, der Balkon sei vollständig überdacht und ein Sonnenschirm würde ausreichend Schatten werfen. Außerdem führe das Anbringen von Markisen zu einem uneinheitlichen Erscheinungsbild der Gebäudefassade und sei deshalb nicht gestattet.
Der Mieter klagte auf Zustimmung. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Ein uneinheitliches Erscheinungsbild gäbe es auch bei der Beschattung mit Sonnenschirmen. Außerdem seien Sonnenschirme nicht so effektiv wie eine Markise. Das Aufstellen von mehreren Sonnenschirmen sei dem Mieter auch nicht zuzumuten, da dies den ohnehin kleinen Balkon noch mehr verstelle.
Der Mieter muss die Kosten für das Anbringen der Markise übernehmen und den ursprünglichen Zustand bei seinem Auszug wiederherstellen.

Alternativ kann auch der Vermieter auf seine Kosten eine Markise anbringen und hierfür eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung verlangen.

Rauchen auf dem Balkon kann nicht untersagt werden

Das Rauchen auf dem Balkon kann Mietern nicht untersagt werden. Auch eine zeitliche Beschränkung auf bestimmte Uhrzeiten ist nicht möglich. Die Nachbarn der rauchenden Mieter hatten geklagt, da sie selbst ihren Balkon wegen des aufsteigenden Rauchs nicht mehr nutzen konnten. Das Landgericht Potsdam wies die Klage der Nachbarn ab, da eine Rechtsgrundlage für ein zeitliches Rauchverbot nicht erkennbar sei. Da die Balkone mehrere Meter auseinander lägen und der Rauch abziehen könne, sei auch die Gesundheitsgefahr durch Passivrauchen nicht nachgewiesen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

LG Potsdam, 1 S 31/13

Grundsteuererhöhung?

Eine Erhöhung der Grundsteuer könnte schon im nächsten Jahr auf die Potsdamer Eigentümer zukommen. Da die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, wird es dann ab 2015 auch für die Mieter teuer.

Um 11 € teurer soll es für den durchschnittlichen Mieter werden. Eine Entscheidung wird die Stadtverordnetenversammlung am 05.03.2014 treffen

Die Mehreinnahmen sollen in die Errichtung von weiteren Schulen fließen, die wegen des Bevölkerungszuwachses in Potsdam dringend benötigt werden.