Versorgung trotz Kündigung. Wird einem Mieter gekündigt, ist der Vermieter in bestimmten Fällen auch nach dem Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, den Mieter mit Wärme, Wasser und Energie bzw. Strom zu versorgen. So auch in einem vom Kammergericht zu entscheidenden Fall.
Der Vermieter ist zunächst während der Mietzeit nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, „die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu überlassen und zu erhalten. Auch die Versorgung mit Strom ist in dieser Pflicht enthalten. Weiterhin besteht keine Berechtigung des Vermieters, mittels Entzug von Wärme, Wasser und/oder Energie, seine Ansprüche durchzusetzen, da es sich hierbei „um eine nicht nachholbare Leistung“ handelt. Mit Beendigung des Mietverhältnisses endet hingegen die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung nach § 535 Absatz 1 BGB. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB kann jedoch die Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung des Mieters aufrechterhalten werden, im Sinne einer nachvertraglichen Pflicht. Hier kommt es auf die Interessenabwägung im Einzelfall an.
Es wird eine Abwägung des Interesses des Mieters, „an der Aufrechterhaltung der Stromversorgung gegenüber dem Interesse“ des Vermieters, „an der Einstellung der Leistung von elektrischer Energie“, bzw. Strom vorgenommen.
Nach Ansicht des BGH kann im Einzelfall zum Beispiel eine Versorgungspflicht des Vermieters bestehen, wenn die „Eigenart des –beendeten- Mietvertrages (z.B. Wohnraummiete) oder den besonderen Belangen des Mieters (z.B. Gesundheitsgefährdung oder etwa durch eine Versorgungssperre drohender, besonders hoher Schaden)“ zu berücksichtigen ist. Andererseits ist auch auf die Lage des Vermieters einzugehen. Denn die weitere Versorgung darf für den Vermieter nicht unzumutbar sein. Hat der Mieter eigenen Verträge mit Versorgungsunternehmen abgeschlossen, entsteht dem Vermieter kein Nachteil, so dass für eine Sperre der Versorgung z.B. um den Mieter unter Druck zu setzen, keine Berechtigung besteht. Doch auch wenn der Vermieter selbst die Versorgungsverträge abgeschlossen hat, entsteht ihm kein Nachteil, wenn der Mieter als zuverlässig bezüglich der Vorauszahlungen und Mietzahlungen anzusehen ist. Erst wenn die Gefahr besteht, dass der Vermieter selbst für die Kosten der Versorgung aufkommen muss, da der Mieter schon früher eine mangelnde Zahlungsmoral gezeigt hat, ist von einem „weiteren Schaden“ auszugehen, so dass eine weitere Versorgung nicht zuzumuten ist.
Im vom Kammergericht zu entscheidenden Fall bestand eine entsprechende Dringlichkeit, die Versorgung mit Strom aufrecht zu erhalten um das Geschäft des Mieters weiter betreiben zu können. Weiterhin zahlte der Mieter die Miete stets pünktlich, so dass auch nach der Kündigung eine Versorgung durch den Vermieter aufrechterhalten werden musste.
KG, Urteil vom 23.10.2014 – 8 U 178/14
BGH, Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07