Auszug vor Ende der Vertragslaufzeit

Auszug vor Ende der Vertragslaufzeit kann den Mieter zu weiteren Mietzahlungen verpflichten. In diesem Fall kündigte der Mieter eines Gewerberaumes den bestehenden Mietvertrag aus wirtschaftlichen Gründen. Die gemieteten Räume wurden mit samt der Schlüssel persönlich übergeben und quittiert, sowie Wasser- und Heizungsstände abgelesen. Da jedoch kein Kündigungsgrund vorlag und der Vermieter einer Kündigung nicht zustimmte, war der Mieter bis zum Ende der regulären Mietzeit zur Mietzahlung samt Nebenkosten verpflichtet.
Zunächst stellt „die notwendige Einstellung eines Gewerbebetriebes in den hierfür gemieteten Räumen oder eine enttäuschte Gewinnerzielungserwartung keinen wichtigen Grund zur Kündigung dar“. Auch eine Löschung der GmbH, der ursprüngliche Mieter, steht dem nicht entgegen.
Weiterhin liegt in der einfachen Entgegennahme von Schlüsseln, deren Quittierung und der Ablesung der Wasser- und Heizungsstände kein Aufhebungsvertrag, insbesondere wenn der Vermieter zum Ausdruck gebracht hat, dass er den bestehenden Mietvertrag nicht als beendet ansieht.
Auch wenn die Mieträume weiter vermietet werden, während der noch laufenden Vertragszeit des ursprünglichen Mieters, kann der Mieter sich nicht darauf berufen, der Vermieter könne ihm den Gebrauch der Mietsache nicht gewähren. Denn ist der Mieter vertragsbrüchig, zieht der Mieter also vor Vertragsende aus den Mieträumen aus, kann ein Rückgriff auf § 537 Absatz 2 BGB nach § 242 BGB, also dem Gebot von Treu und Glauben, unmöglich sein. „Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen.“
Der Mieter ist also weiterhin verpflichtet, die Miete zu zahlen, auch wenn die Mietsache bereits weiter vermietet wurde. Hingegen muss sich der Vermieter die durch die Weitervermietung erzielte Miete anrechnen lassen. Er kann also nicht die volle Miete vom Mieter verlangen.
Liegen hingegen nachzuvollziehende Gründe vor, die den Mieter annehmen lassen, das Mietverhältnis sei gekündigt, ist auch eine grobe Vertragsverletzung nicht gegeben. Dies richtet sich nach dem Einzelfall. Auch das Verhalten des Vermieters kann einer groben Vertragsverletzung des Mieters entgegenstehen. So zum Beispiel wenn der Vermieter sich nicht entsprechend bemüht hat, einen Nachmieter zu finden.
KG Berlin, Urteil vom 08. Januar 2014 – 8 U 132/12