Archiv für den Monat: Dezember 2014

Kündigung durch den Rechtsanwalt

Eine Kündigung durch Rechtsanwalt kann unter bestimmten Umständen auch ohne beigefügte Vollmachtsurkunde wirksam sein. Nach § 172 Absatz 1 BGB ist die Vorlage einer ordnungsgemäßen Vollmachtsurkunde immer erforderlich, bei einem einseitigen Rechtsgeschäft durch einen Bevollmächtigten. Also ebenso bei einer Kündigung durch den Rechtsanwalt. Hat jedoch der kündigende Rechtsanwalt den Vermieter bereits während mehrerer anderer Rechtstreitigkeit gerichtlich vertreten, kann der Fall anders liegen. Die danach erteilte Vollmachtsurkunde beinhaltet „ auch die Befugnis zur Abgabe solcher sachlichrechtlichen Willenserklärungen, die im Zusammenhang mit der Prozeßführung abzugeben sind“ und damit ebenso eine Kündigungserklärung. Dabei ist es unerheblich, ob die Kündigung außerhalb eines Rechtsstreites erfolgte, wenn sie „im Zusammenhang hiermit zur Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung erklärt wird“. Es muss also lediglich ein Zusammenhang zwischen dem Inhalt der erteilten Vollmachtsurkunde und der erfolgten Kündigung bestehen.
Weiterhin kann bereits die vorherige Korrespondenz zwischen dem Mieter und dem kündigenden Rechtsanwalt in der zur Kündigung führenden Streitsache einer Zurückweisung der Kündigung nach § 174 BGB entgegenstehen. Denn wenn der Mieter die Vertretungsberechtigung des Rechtsanwalts in dieser Sache bereits anerkannt hat, ist es dem Mieter nicht möglich, die in diesem Zusammenhang stehende Kündigung zurückzuweisen.
Kommt der Mieter weiterhin seiner Rückgabepflicht nicht nach, räumt er also dem Vermieter nicht den unmittelbaren Besitz an der Mietsache ein, wobei hierfür auch die Übergabe des Schlüssels erforderlich ist, schuldet der Mieter bis zur Rückgabe den vereinbarten Mietzins, gemäß § 557 Absatz 1 BGB.
OLG München, Urteil vom 12-07-1996 – 21 U 4334/95

Schadensersatz und fristlose Kündigung bei Untauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch

Schadensersatz und fristlose Kündigung bei Untauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung kann unter Umständen zulässig sein. Erforderlich ist jedoch ein entsprechender Mangel der Mietwohnung. In einem vom BGH zu entscheidenden Fall kündigte der Mieter fristlos das bestehende Mietverhältnis wegen Schimmelbildung in seiner Mietwohnung, gemäß § 543 Absatz 1 und 3, § 569 Absatz 1 BGB, nachdem der Vermieter mehrfach aufgefordert wurde, den Schimmel zu beseitigen. Nach dem Vortrag des Mieters, war die Mietwohnung nicht länger bewohnbar und damit untauglich für den vertragsgemäßen Gebrauch. Der Mieter machte weiterhin Schadensersatz, insbesondere Sachverständigenkosten, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten, sowie eine Mietdifferenz gegenüber dem Vermieter geltend.
„Nach § 536a Absatz 1 BGB kann der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache, der bei Vertragsschluss vorhanden ist, später wegen eines Umstands entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat, oder mit dessen Beseitigung der Vermieter in Verzug gekommen ist, unbeschadet seiner Rechte aus § 536 BGB Schadensersatz verlangen.“
Der Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Absatz 1 BGB hängt dabei nicht von der Wirksamkeit der Kündigung selbst ab, wenn es sich um Schäden handelt, die auf einem  Mangel der Mietsache und der daraus resultierenden Untauglichkeit der Mietwohnung beruhen. Wenn also, wie in diesem Fall, der Mieter nicht länger in der Lage ist, die Mietwohnung vertragsgemäß zu gebrauchen und er daher gezwungen ist, eine neue und angemessene Mietwohnung anzumieten. Der Schadensersatzanspruch des § 536a Absatz 1 BGB knüpft „vielmehr nur an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mängelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an.“ Erforderlich ist jedoch, dass die vorgetragenen „Mängel und deren Kündigungserheblichkeit“ anhand des Einzelfalles vorliegen.
BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 191/12

Eigenbedarfskündigung bei Härtefall

Eigenbedarfskündigung bei Härtefall erfordert eine Interessenabwägung nach § 574 BGB.
In dem vom LG München zu entscheidenden Fall kündigte der Vermieter mit Hinweis auf Eigenbedarf ein bestehendes Mietverhältnis. Der Vermieter brachte zur Begründung die erforderliche Behandlung einer Krebserkrankung vor. Hingegen wurde mittels Sachverständigengutachten eine Suizitgefährdung des Mieters festgestellt, bei Verlust der Mietwohnung. Weiterlesen

Auszug vor Ende der Vertragslaufzeit

Auszug vor Ende der Vertragslaufzeit kann den Mieter zu weiteren Mietzahlungen verpflichten. In diesem Fall kündigte der Mieter eines Gewerberaumes den bestehenden Mietvertrag aus wirtschaftlichen Gründen. Die gemieteten Räume wurden mit samt der Schlüssel persönlich übergeben und quittiert, sowie Wasser- und Heizungsstände abgelesen. Da jedoch kein Kündigungsgrund vorlag und der Vermieter einer Kündigung nicht zustimmte, war der Mieter bis zum Ende der regulären Mietzeit zur Mietzahlung samt Nebenkosten verpflichtet.
Zunächst stellt „die notwendige Einstellung eines Gewerbebetriebes in den hierfür gemieteten Räumen oder eine enttäuschte Gewinnerzielungserwartung keinen wichtigen Grund zur Kündigung dar“. Auch eine Löschung der GmbH, der ursprüngliche Mieter, steht dem nicht entgegen. Weiterlesen