Mietzahlungsverzug durch das Job-Center kann zur fristlosen Kündigung führen. In einem vom LG Berlin entschiedenen Fall zahlte das Job-Center die Wohnungsmiete mittels Direktanweisung aufgrund eines Versehens über zwei Monate nicht, ohne dass der Mieter vom Mietzahlungsverzug Kenntnis erhielt. Es erfolgte eine fristlose Kündigung durch den Vermieter und eine spätere Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Erstmalig erhielt der Mieter durch das Kündigungsschreiben Kenntnis von dem Mietzahlungsverzug.
Das LG Berlin hielt das Mietverhältnis durch die Kündigung jedoch nicht für beendet. Denn der Mieter war mangels Kenntnis über den Mietzahlungsverzug in einem unvermeidbaren Tatsachenirrtum gemäß § 286 Absatz 4 BGB. Er konnte also nicht von der unterlassenen Mietzahlung durch das Job-Center wissen, so dass den Mieter auch kein Verschulden trifft.
Auch wenn das Job-Center die Mietzahlungen übernimmt, so ist zunächst der Mieter weiterhin Schuldner der Miete und hat „für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen“. Zahlt das Job-Center also nicht, muss sich der Vermieter nicht an das Job-Center wenden, sondern kann seine Ansprüche gegenüber dem Mieter selbst durchsetzen.
Die erstmalige Kenntnis von dem Mietzahlungsverzug durch das Kündigungsschreiben des Vermieters lässt den unvermeidbaren Tatsachenirrtum des Mieters jedoch nicht gleich entfallen. Denn der Grund für den Mietzahlungsverzug ist dem Mieter noch nicht bekannt. „Dem Schuldner ist dann eine jeweils nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessene angemessene Frist zur Überprüfung der tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen der Schuld einzuräumen“. Er muss sich also zunächst Klarheit über die Umstände verschaffen können. „Für die erforderliche Informationsgewinnung über das Job-Center ist für den Mieter ein – die tatsächlichen Bearbeitungszeiten bei Eingaben des Beklagten teilweise unterschreitender – Zeitraum von mindestens einem Monat angemessen.“ Der Verzug des Mieters tritt damit erst nach Ablauf dieser Frist ein.
LG Berlin, Urteil vom 24.07.2014 – 67 S 94/14
