Zweckentfremdungsverbotgesetz (ZwVbG) und Zweckentfremdungsverbotverordnung (ZwVbVO)

Zweckentfremdungsverbotgesetz (ZwVbG) und Zweckentfremdungsverbotverordnung (ZwVbVO) sollen in Berlin die Situation auf dem Wohnungsmarkt verbessern. Insbesondere soll dadurch verhindert werden, dass weitere Mietwohnungen z.B. als Ferienwohnungen zweckentfremdet werden und somit nicht länger für Wohnzwecke genutzt werden können.

Eine Zweckentfremdung nach § 2 Absatz 1 ZwVbG liegt unter anderem vor, wenn die Mietwohnung tageweise oder wochenweise an Touristen vermietet wird, zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwandt wird, bauliche Veränderungen eine weitere Wohnnutzung unmöglich macht, die Mietwohnung länger als 6 Monate leer stand oder die Mietwohnung selbst beseitigt wurde.

Doch finden sich auch hier Ausnahmen von der Regel. Nach § 2 Absatz 2 ZwVbG kann bei einer rechtzeitigen Meldung der Zweckentfremdung eine Übergangsfrist von zwei Jahren erreicht werden, während dessen die Zweckentfremdung fortgeführt werden kann. Auch eine gewerbliche oder berufliche Zweckentfremdung kann beibehalten werden, wenn die Nutzung bereits vor dem 01.05.2014 erfolgte und weiterhin erfolgt. Ein Leerstand, der länger als 6 Monate andauert, obwohl die erforderlichen Bemühungen zu Vermietung vorliegen, kann ebenso wenig eine Zweckentfremdung darstellen, wie Modernisierungsmaßnahmen oder eine gerichtliche Auseinandersetzung, die einer Wohnvermietung unmöglich machen. Berücksichtigt wird auch die Nutzung der Mietwohnung als Zweitwohnung und eine teilweise gewerbliche oder berufliche Nutzung, wenn die Wohnnutzung weiterhin überwiegt.

Besteht eine Zweckentfremdung, kann jedoch eine Genehmigung durch das zuständige Bezirksamt eine weiter zweckfremde Nutzung ermöglichen. Dabei könnten hingegen je nach Einzelfall, Ausgleichszahlungen erforderlich sein. Bei einer Genehmigung sind verschiedene Faktoren ausschlaggebend.

Auch ein öffentliches oder ein schutzwürdiges privates Interesse wird dabei berücksichtigt. Zum Beispiel bei einer Nutzung für Erziehungszwecken oder gesundheitlichen Zwecken, wenn keine andere Ausweichmöglichkeit besteht. So also zum Beispiel bei Kindertagesstätten oder Arztpraxen. Eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz kann ebenso zu einer Genehmigung führen. Zu beachten ist, dass nach § 3 Absatz 5 Satz 3 ZwVbG der Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung nach 6 Wochen durch das zuständige Bezirksamt entschieden werden muss. Die Entscheidungsfrist kann unter Umständen durch weitere 6 Wochen verlängert werden. Ist die Entscheidungsfrist jedoch abgelaufen, gilt der Antrag auf Genehmigung als erteilt. Gerät also das Bezirksamt in Zeitnot und kann die Anträge nicht rechtzeitig bearbeiten, sind die unbearbeiteten Anträge, ungeachtet der tatsächlichen Sachlage, genehmigt.

Fehlt jedoch eine Genehmigung zur Zweckentfremdung, kann unter anderem vom Verfügungsberechtigen, also zum Beispiel vom Eigentümer der Mietwohnung, die zukünftige Nutzung als Wohnraum und sogar ein Umbau der Wohnung verlangt werden. Zur Feststellung der Sachlage müssen die betroffenen Personen eine Vielzahl von Daten offen legen und dem zuständigen Bezirksamt Nachforschungen ermöglichen. Darunter auch der Zutritt zur Mietwohnung. Verwaltungszwang und eine Geldbuße, in Höhe von bis zu 50.000 € stehen dem zuständigen Bezirksamt zur Verfügung, wenn zum Beispiel eine Zweckentfremdung ohne erforderliche Genehmigung vorliegt und damit eine Ordnungswidrigkeit.

Die näheren Einzelheiten regelt die ZwVbVO. Zum Beispiel wird dort die Zusammenlegung von 2 Mietwohnung bei werterer Wohnnutzung nicht als Zweckentfremdung angesehen. Das Zweckentfremdungsverbot bezieht sich ebenso auf Mietwohnungen, die erst nach dem 01.05.2014 als Mietwohnung benutzt werden. Auch die Ausgleichszahlungen, die bei einer Zweckentfremdung anfallen können, werden hier beziffert. Sie richten sich dabei nach den qm-Zahlen der Mietwohnung und zum Teil nach der Dauer der Zweckentfremdung.

Ob jedoch die Regelungen des ZwVbG und der ZwVbVO vor Gericht bestehen bleiben, bleibt abzuwarten.

Zweckentfremdung in Brandenburg

Eine Regelung zur Zweckentfremdung gibt es derzeit in Brandenburg nicht. Die Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr zur Zweite Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (VV-2. ZwVbV) vom 4. September 1998 wurde am 14. Mai 2004 aufgehoben. Doch bietet das MietRVerbessG den Ländern die Möglichkeit, entsprechende Rechtsverordnungen zu erlassen.