Zahlung ist kein Anerkenntnis – auch kein deklaratorisches

Eine vorbehaltlose Zahlung ist kein Anerkenntnis – auch kein deklaratorisches

Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bei Nachforderungen durch die Betriebskostenabrechnung liegt in der vorbehaltlosen Begleichung von Forderungen. Der Saldo der Betriebskostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung oder Nebenkostenabrechnung wurde in dem vom Bundesgerichtshof am 28. Mai 2014 entschiedenen Fall anstandslos von dem Mieter eines Gewerberaumes überwiesen. Aufgrund eines Abrechnungsfehlers verlangte der Vermieter vom Mieter eine Nachzahlung. Die Nachzahlung wurde jedoch vom Mieter mit dem Hinweis auf das Vorliegen eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses verweigert.

Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bestätigt eine bereits vorhandene Schuld, so dass Änderungen nicht mehr vorgenommen werden können. Hingegen setzt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis voraus, dass die Vertragsparteien, hier der Vermieter und der Mieter mit Ihren Handlungen den Willen verfolgten, klare Verhältnisse zu schaffen, um Streitigkeiten oder Unklarheiten zu verhindern. „Die Betriebskostenabrechnung ist eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen“. Der Vermieter wollte also lediglich den Mieter über die entstandenen Kosten informieren. Ebenso will der Mieter mit der Begleichung der Betriebskostennachforderung keine weiteren Bindungen eingehen. Denn „der Mieter, der eine Betriebskostennachforderung vorbehaltlos erfüllt, erbringt damit eine reine Erfüllungshandlung, ohne dass daraus geschlossen werden kann, er erkenne den Abrechnungssaldo endgültig für verbindlich an“. Weder in dem Zusenden der Betriebskostenabrechnung, noch in dessen Begleichung selbst, liegt damit ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis.

Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis erfordert entweder eine „ausdrückliche Vereinbarung“ zwischen Mieter und Vermieter, oder „neben der bloßen Übersendung der Nebenkostenabrechnung und dem Ausgleich des Saldos“ erfordert es zusätzliche Bedingungen, die „auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen“ schließen lassen. Beispielsweise liegt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor, wenn Mieter und Vermieter zuvor über bestimmte Einzelheiten der Betriebskostenabrechnung stritten, die Betriebskostenabrechnung nachfolgend jedoch beglichen wurde. Auch eine Ratenzahlungs- bzw. Stundungsvereinbarung kann auf ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis schließen lassen.

In diesem Fall lag jedoch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor, so dass auch eine korrigierte Betriebskostenabrechnung vom Mieter zu begleichen war.

Bereits am 10. Juli 2013 verneinte der BGH in einem anderen Fall ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bei der Begleichung von Betriebskosten bezüglich eines Gewerberaummietverhältnisses. Danach kann „weder allein in der vorbehaltlosen Zahlung einer sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung durch den Mieter noch in dem vorbehaltlosen Ausgleich eines zugunsten des Mieters errechneten Guthabens durch den Vermieter kann ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden“. Fehlerkorrekturen sind damit sowohl durch den Vermieter, als auch durch den Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist möglich. Auch bei einer Wohnraumvermietung kann in diesen Fällen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vorliegen.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2014 – XII ZR 6/13

BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12