Archiv für den Monat: Oktober 2014

Zahlung ist kein Anerkenntnis – auch kein deklaratorisches

Eine vorbehaltlose Zahlung ist kein Anerkenntnis – auch kein deklaratorisches

Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bei Nachforderungen durch die Betriebskostenabrechnung liegt in der vorbehaltlosen Begleichung von Forderungen. Der Saldo der Betriebskostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung oder Nebenkostenabrechnung wurde in dem vom Bundesgerichtshof am 28. Mai 2014 entschiedenen Fall anstandslos von dem Mieter eines Gewerberaumes überwiesen. Aufgrund eines Abrechnungsfehlers verlangte der Vermieter vom Mieter eine Nachzahlung. Die Nachzahlung wurde jedoch vom Mieter mit dem Hinweis auf das Vorliegen eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses verweigert.

Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bestätigt eine bereits vorhandene Schuld, so dass Änderungen nicht mehr vorgenommen werden können. Weiterlesen

Betriebskostenvereinbarungen können stillschweigend geändert werden

Betriebskostenvereinbarungen können stillschweigend geändert werden.

In einem vom BGH zu entscheidenden Fall, forderte der Vermieter neben den mietvertraglich vereinbarten Betriebskostenpositionen weitere nicht im Mietvertrag festgehaltene Positionen nach. Es wurde eine entsprechende Anpassung der Vorauszahlung vom Vermieter vorgenommen. Die erstmalige Nachforderung beglich der Mieter teilweise. Nicht hingegen die nachfolgende Anpassung der Vorauszahlung.
Im Allgemeinen reicht die bloße Übersendung einer Nachforderung mit geänderten Betriebskostenpositionen und deren Begleichung durch den Mieter nicht für eine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Nebenkosten aus. „Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeiführen zu wollen.“

Anders liegt jedoch der Fall, wenn eine „Änderung der Nebenkosten jeweils telefonisch oder schriftlich mitgeteilt“ wurde. Der Mieter also zuvor über die Änderung der Nebenkosten unterrichtet wurde und die Änderung ihn nicht überraschen kann. Mittels „Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen könnte der Mieter die Änderung akzeptiert haben“, so dass die Änderung der Nebenkosten Bestandteil eines geänderten Mietvertrages wurde. Dies ist jedoch anhand des Einzelfalles zu entscheiden.
BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 36/14

Wirksamkeitsvoraussetzungen der Betriebskostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung

Wirksamkeitsvoraussetzungen der Betriebskostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung

Betriebskostenabrechnungen müssen bestimmte Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllen.
In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall widersprach der Mieter einer Betriebskostenabrechnung weil während der Abrechnungsperiode einen Vermieterwechsel gegeben hatte und nach Meinung des Mieters die Abrechnung nicht vollständig von dem neuen Vermieter geltend gemacht werden konnte. Außerdem “erhob der Mieter Widerspruch”, dass die Gesamtkosten für  verschiedene Kostenarten nicht angegeben waren.

Dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Betriebskosten nach §§ 556 Absatz 1 Satz 1, Absatz 3 Satz 1, 259 BGB wurde jedoch stattgegeben.

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Mieter können Betriebskostenvorauszahlung korrigieren und anpassen

Mieter können Betriebskostenvorauszahlung korrigieren und anpassen. Eine Anpassung oder Korrektur erfordert jedoch eine genaue und fehlerfreie Berechnung der Betriebskosten bzw. Nebenkosten.

Der BGH hatte einem Fall zu entscheiden, in dem der Mieter nach Erhalt der Betriebskostennachforderung bzw. Nebenkostennachforderung Einwendungen erhob. Der Mieter korrigierte die Betriebskostenabrechnung selbst und setzte die Betriebskostenvorauszahlung eigenständig herab. Ein vom Mieter errechnetes Guthaben verrechnete der Mieter mit seiner aktuellen Miete.

“Für die Anpassung von Vorauszahlungen (§ 560 Absatz 4 BGB) kommt es auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an.“ Die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung ist sowohl bei einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung durch den Vermieter, als auch bei einer Verringerung der Betriebskostenvorauszahlung durch den Mieter erforderlich. Der Mieter muss also den Abrechnungsfehler konkret bezeichnen und fehlerfrei errechnen, um eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung vornehmen zu können. Nach Ansicht des BGH hat der Mieter ebenso das Recht, ein von ihm berechnetes Guthaben gegen die bestehende Miete aufzurechnen. Da der Mieter die Höhe der Betriebskostenabrechnung bereits selbst fehlerfrei korrigiert und berechnet hatte, war in diesem Fall ein Einbehalten laufender Betriebskostenvorauszahlungen nicht erforderlich, um den Vermieter zu zwingen, selbst eine korrigierte Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

BGH, Urteil vom 6. Februar 2013 – VIII ZR 184/12

Mithören eines Telefongesprächs

Mithören eines Telefongesprächs ohne Kenntnis des Gesprächspartners ist ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht, gemäß Art. 2 Absatz 1 i. V. mit Art. 1 Absatz 1 GG. Der mithörende Zeuge kann vor Gericht nur in Ausnahmefällen als Beweis angeführt werden. Dabei muss zunächst eine Interessenabwägung zwischen dem „Interesse an einer funktionstüchtigen Straf- und Zivilrechtspflege“ und dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht erfolgen. Der Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Gesprächspartners kann lediglich dann gerechtfertigt werden, wenn ein gleichwertiges oder höherrangiges Interesse dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht entgegensteht. „Nur bei notwehrähnlichen Situationen wie der Anfertigung heimlicher Telefongesprächsaufnahmen zur Feststellung der Identität eines anonymen Anrufers oder zur Feststellung erpresserischer Drohungen oder dem Fall eines auf andere Weise nicht abwehrbaren Angriffs auf die berufliche Existenz“, könnte das verdeckt mitgehörte Telefongespräch durch eine Zeugenaussage vor Gericht bewiesen werden. In dem vom LG Berlin zu entscheidenden Fall, lag bezüglich einer vom Mieter vorgebrachten telefonischen vereinbarten Ratenzahlung der noch offenen Mietschulden keine notwehrähnliche Situation vor. Die nachfolgend vom Vermieter ausgesprochene Kündigung hatte bestand und führte zur Räumung der Mietwohnung.

Es ist daher immer darauf zu achten, dass sämtliche Absprachen zwischen Mieter und Vermieter schriftlich festgehalten werden, um bei möglichen späteren Auseinandersetzungen die Absprachen auch beweisen zu können.

LG Berlin, Beschluss vom 15. Mai 2014 – 67 S 90/14

Untervermietung an Touristen

Untervermietung an Touristen ist nicht generell von einer durch den Vermieter erlaubten allgemeinen Untervermietung umfasst. Erfolgt die Untervermietung jedoch unberechtigt, könnte der Vermieter den Mieter abmahnen und sogar kündigen, aufgrund der Zweckentfremdung der Mietwohnung.

Die Untervermietung von Mietwohnungen erfolgt gewöhnlich für einen unbestimmten oder längeren Zeitraum, wie für Monate oder Jahre. Die touristische Nutzung einer Mietwohnung beinhaltet jedoch meist nur die Bewohnung im Zeitraum von Tagen oder Wochen und ist somit nicht mit einer gewöhnlichen Untervermietung vergleichbar. Verlangt der Vermieter im Zusammenhang mit einer Untervermietung eine Postvollmacht gegenüber dem Untermieter, spricht dieses Verlangen ebenso gegen eine touristische Nutzung der Mietwohnung. Denn ein Tourist, der nur für eine kurze Zeit in der Mietwohnung verbleibt, kann die Übermittlung der eintreffenden Post an den Mieter nicht gewährleisten. Auch der Wunsch des Mieters, mögliche Unkosten durch einen Leerstand der Mietwohnung mit der Untervermietung an Touristen zu decken, kann dem nicht entgegenstehen. Denn eine Unkostendeckung kann ebenso durch eine gewöhnliche Untervermietung lediglich eines Zimmers der Mietwohnung erreicht werden.

Wird der Mieter vom Vermieter aufgrund der Untervermietung an Touristen mehrfach ohne Erfolg abgemahnt, könnte es sogar zu einer Kündigung des Mietvertrages kommen. Im vom BGH zu entscheidenden Fall reichte bereits die Veröffentlichung des Angebots der Untervermietung an Touristen durch den Mieter für eine Abmahnung und eine spätere Kündigung aus.

BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13

Zweckentfremdungsverbotgesetz (ZwVbG) und Zweckentfremdungsverbotverordnung (ZwVbVO)

Zweckentfremdungsverbotgesetz (ZwVbG) und Zweckentfremdungsverbotverordnung (ZwVbVO) sollen in Berlin die Situation auf dem Wohnungsmarkt verbessern. Insbesondere soll dadurch verhindert werden, dass weitere Mietwohnungen z.B. als Ferienwohnungen zweckentfremdet werden und somit nicht länger für Wohnzwecke genutzt werden können.

Eine Zweckentfremdung nach § 2 Absatz 1 ZwVbG liegt unter anderem vor, wenn die Mietwohnung tageweise oder wochenweise an Touristen vermietet wird, zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwandt wird, bauliche Veränderungen eine weitere Wohnnutzung unmöglich macht, die Mietwohnung länger als 6 Monate leer stand oder die Mietwohnung selbst beseitigt wurde. Weiterlesen