Stört ein Mieter den Hausfrieden

Stört ein Mieter den Hausfrieden, kann der störende Mieter fristlos, also außerordentlich gekündigt werden, auch wenn er schuldunfähig ist. Zum Beispiel nach Ansicht des AG Hamburg, wenn ein Mieter „krankheitsbedingt fortgesetzt Mitmieter und Nachbarn gefährdet oder verletzt und hierdurch den Hausfrieden wiederholt nachhaltig stört“.

Nach dem AG Berlin-Lichtenberg besteht ein Kündigungsgrund gemäß §§ 543 Absatz 1 Satz 2, 569 Absatz 2 BGB bzw. § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB, wenn ein Mieter andere Mieter durch starke Geruchsbelästigungen, starken Lärm, wie Sturmklingeln und Klopfen, Beleidigungen und die starke Beschmutzung des Hausflur, in diesem Fall durch Urin und Kot, stört. Bereits durch eines dieser Störungen, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, auch bei „schuldlosem Verhalten“. Dabei muss jedoch eine Interessenabwägung zwischen dem Interesse des störenden Mieters, seine Wohnung zu behalten, und dem Interesse der von ihm gestörten Mieter, die Störungen zu unterbinden, stattfinden. Bereits die vermehrte nächtliche Ruhestörung kann hingegen eine Gesundheitsbeeinträchtigung begründen. Die Verletzung der „Gesundheit oder Ehre“ kann wiederum als Eingriff in „höchstpersönliche Rechtsgüter“ angesehen werden, so dass den belästigten Mietern im Einzelfall ein höherrangigen Interesse zugesprochen werden kann. Ebenso zur fristlosen Kündigung führen durch den Mieter verursachte Brände in der Mietwohnung sein.

Doch begründet erst die Häufigkeit der Störungen dessen Stärke, sodass zunächst eine Abmahnung des störenden Mieters erfolgen sollte. Es können jedoch nicht alle Störungen zu einer fristlosen Kündigung führen. Das OLG Karlsruhe führte dazu aus, dass Mitmieter „Belästigungen durch altersbedingt geistig verwirrte Bewohner des Hauses als sozialadäquat hinnehmen“ müssen, wenn sie lediglich geringfügig und harmlos sind. So zum Beispiel das außerhalb üblicher Geschäftszeiten erfolgte Absperren der Hauseingangstür.

Um die Störungen vor Gericht vorbringen zu können, muss eine ausführliche Dokumentation der Vorfälle durch die Mitmieter erfolgen.

AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 25.03.2014 – 6 C 425/13

AG Hamburg vom 15.8.2001 – 45 C 73/01

OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.12.1999 – 3 U 20/99