Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung des Vermieters mussten schon öfter von Gerichten entschieden werden. Eine fristlose oder außerordentliche Kündigung beruht in diesem Fall, gemäß § 543 Absatz 1 BGB, auf einem wichtigen Grund und macht es dem Vermieter unzumutbar, das Wohnraummietverhältnis weiter fortbestehen zu lassen.

Das AG Neukölln (AG Neukölln, 8 C 71/04) prüft im Fall einer baulichen Veränderung durch den Mieter die Erheblichkeit des Eingriffs. In dem Verhalten des Mieters muss also eine erhebliche Pflichtverletzung liegen. „Bauliche Veränderungen, welche die Substanz der Mietsache berühren, sind grundsätzlich nicht erlaubt.“ Die Substanz der Mietsache wird zum Beispiel berührt, wenn ein Kachelofen abgerissen, eine Wand durchbrochen, oder eine Wasserleitung verlegt wird. Auch nach Ansicht des LG Berlin (LG Berlin, 67 S 514/11) ist das Einreißen einer Wand innerhalb der Mietwohnung ohne Genehmigung des Vermieters ein Kündigungsgrund nach § 543 Absatz 1 BGB. In diesem Fall wurde die Trennwand zwischen Bad und Gäste-WC entfernt. In einem anderen vom LG Berlin entschiedenen Fall wurde in die Eingangstür eine Katzenklappe eingefügt (LG Berlin, 63 S 199/04). Auch die Vergrößerung der Eingangstür und die nachfolgende Auswirkung auf die Statik des Gebäudes, kann nach Ansicht des AG Berlin-Mitte (AG Berlin-Mitte, 6 C 68/13) zu einer fristlosen Kündigung führen. In diesen Fällen wurde von einer vorsätzlichen erheblichen Beschädigung der Bausubstanz ausgegangen.

Unerheblich ist jedoch zum Beispiel der Aufbau einer Mobildusche, die mit einer Waschmaschine gleichzusetzen ist. Also lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung des Vermieterinteresses darstellt, die Wohnung unverändert zu belassen.

Die Erheblichkeit der baulichen Veränderung kann dabei unter Bezugnahme des Einzelfalles daran bemessen werden, ob sich die Veränderung lediglich innerhalb der Mietwohnung auswirkt, also eher geringe Auswirkungen mit sich bringen, oder auch andere Mieter oder sogar die Bausubstanz selbst betroffen sind. Dann kann eine erhebliche Beeinträchtigung des Vermieterinteresses angenommen werden.

Als erschwerend und somit als Pflichtverletzung wird es gewertet, wenn die Veränderung entgegen des ausdrücklichen Willen des Vermieters vorgenommen wird und damit ein Vertrauensbruch vorliegt. Auch ein verweigerter Rückbau wirkt erschwerend.

AG Neukölln, Urteil vom 10.6.04 – 8 C 71/04

LG Berlin vom 3.9.2012 – 67 S 514/11

LG Berlin, Urteil vom 24.9.2004 – 63 S 199/04

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.09.2013 – 6 C 68/13