Archiv für den Monat: September 2014

Stromdiebstahl

Stromdiebstahl kann nicht nur zu einer strafrechtlichen Verfolgung des Mieters führen, sondern ebenso zu einer fristlosen bzw. außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Absatz 1 Satz 2 BGB. Der hierfür erforderliche wichtige Grund zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter, liegt nach Abwägung des Einzelfalls im Stromdiebstahl. Dem Vermieter könnte dann das Weiterbestehen des Mietverhältnisses mit dem Mieter durch die Pflichtverletzung des Stromdiebstahls nicht zumutbar sein. Weiterlesen

Stört ein Mieter den Hausfrieden

Stört ein Mieter den Hausfrieden, kann der störende Mieter fristlos, also außerordentlich gekündigt werden, auch wenn er schuldunfähig ist. Zum Beispiel nach Ansicht des AG Hamburg, wenn ein Mieter „krankheitsbedingt fortgesetzt Mitmieter und Nachbarn gefährdet oder verletzt und hierdurch den Hausfrieden wiederholt nachhaltig stört“.

Nach dem AG Berlin-Lichtenberg besteht ein Kündigungsgrund gemäß §§ 543 Absatz 1 Satz 2, 569 Absatz 2 BGB bzw. § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB, wenn ein Mieter andere Mieter durch starke Geruchsbelästigungen, starken Lärm, wie Sturmklingeln und Klopfen, Weiterlesen

Prozesslügen können zur fristlosen Kündigung führen

Prozesslügen können zur fristlosen Kündigung führen.

In einem vom LG Berlin zu entscheidenden Fall stritten sich Mieter und Vermieter über die Urheberschaft einer Unterschrift unter einer Teilzustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen. Dem Mieter wurde aufgrund des Leugnens seiner Unterschrift unter der Teilzustimmung gekündigt. Auch im nachfolgenden Räumungsprozess behielt der Mieter sein Verhalten bei.

Grundsätzlich kann „eine unredliche Prozessführung durch bewusst wahrheitswidrigen Weiterlesen

Rauchen auf dem Balkon

Rauchen auf dem Balkon kann dem Mieter in den meisten Fällen nicht untersagt werden, auch wenn sich andere Mieter dadurch belästigt fühlen. Eine Untersagung oder Unterlassung kann ebenso nicht für bestimmte Zeiten erfolgen.

„Die Grenzen, die ein Mieter bei der Nutzung der gemieteten Räume einzuhalten hat, ergeben sich aus dem Vertragsverhältnis zum Vermieter“, zum Beispiel in der Hausordnung oder im Mietvertrag selbst. „Zudem kann der Mieter vom Vermieter eine von Dritten, insbesondere von Mitmietern, ungestörte Gebrauchsgewährung verlangen.“ Der Mieter hat also das Recht, seine Mietwohnung uneingeschränkt, entsprechend seinem Mietvertrag, zu nutzen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung beinhaltet dabei auch das Rauchen auf dem Balkon, wenn das Rauchen selbst zum Beispiel im Mietvertrag nicht geregelt wurde.

Eine Gefahr des Passivrauchens bei einer Geruchsbelästigung auf dem Balkon kann nach Ansicht des LG Potsdam, nicht bejaht werden. „Als Passivrauchen wird das Einatmen von Tabakrauch aus der Raumluft bezeichnet“, also innerhalb geschlossener Räume. Ein Balkon, obwohl Bestandteil der Mietwohnung, befindet sich im Freien und damit außerhalb geschlossener Räume. Die Gefahr des Passivrauchens besteht hier somit nicht. „Luftverwirbelung und –zirkulation“ wirken den Gefahren des Rauchens ebenso entgegen.

Gesetze, die den Nichtraucher außerhalb geschlossener Räume vor Tabakrauch schützen, bestehen nicht. Insbesondere das allgemeine Persönlichkeitsrecht und die Freiheit der privaten Lebensführung des rauchenden Mieters ermöglichen ihm, zu selbst gewählten Zeiten auf seinem eigenen Balkon zu rauchen. Der Grad der Belästigung ist hingegen im Einzelfall zu berücksichtigen, so dass in Ausnahmefällen Ansprüche gegen den rauchenden Mieter bestehen könnten, zum Beispiel bei starken Kettenrauchern.

LG Potsdam, Urteil vom 14.03.2014 – 1 S 31/13

Unerwünschter Besuch der Nachbarskatze in der Mietwohnung

Unerwünschter Besuch der Nachbarskatze in der Mietwohnung kann dazu führen, dass einem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch seiner Mietwohnung, gemäß § 535 Absatz 1 BGB, verwehrt ist. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört ebenso die vollständige Öffnung von Türen und Fenstern in der Mietwohnung. Zum Beispiel zum Lüften der Mietwohnung. Dringt jedoch eine Katze durch die geöffnete Tür oder das geöffnete Fenster gegen den Willen des Mieters ein, ist die Möglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs eingeschränkt. Bei einer Katzenbelästigung „kann der Mieter vom Vermieter dann Unterlassung verlangen, wenn diese Beeinträchtigungen entweder vom Vermieter verursacht wurden oder der Vermieter Einfluss auf die Verursachungsquelle nehmen kann und der Mieter die Beeinträchtigung nicht dulden muss.“ Stammt die Katze von einem weiteren Mieter des Vermieters, ist die Möglichkeit der Einflussnahme des Vermieters gegeben. Der Zutritt einer Nachbarskatze ist weiterhin eine „nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Nutzung“ der Mietwohnung. Auch eine generelle Erlaubnis der Katzenhaltung des Nachbarn kann keine Duldungspflicht des belästigten Mieters hervorrufen. Denn weiß der Nachbar von der Belästigung durch seine Katze, muss er die Besuche der Katze bei seinem Nachbarn unterbinden, da es sich sonst um einen vertragswidrigen Gebrauch des Nachbarn handelt. In einem solchen Fall ist eine Mietminderung möglich, aufgrund des verringerten Wohnwertes. Das AG Potsdam sah in diesem Fall eine 10 %ige Mietminderung als angemessen an.

AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014 – 26 C 492/13

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung

Fristlose Kündigungen bei baulichen Veränderungen ohne Genehmigung des Vermieters mussten schon öfter von Gerichten entschieden werden. Eine fristlose oder außerordentliche Kündigung beruht in diesem Fall, gemäß § 543 Absatz 1 BGB, auf einem wichtigen Grund und macht es dem Vermieter unzumutbar, das Wohnraummietverhältnis weiter fortbestehen zu lassen.

Das AG Neukölln (AG Neukölln, 8 C 71/04) prüft im Fall einer baulichen Veränderung durch den Mieter die Erheblichkeit des Eingriffs. In dem Verhalten des Mieters muss also eine erhebliche Pflichtverletzung liegen. „Bauliche Veränderungen, welche die Substanz der Mietsache berühren, sind grundsätzlich nicht erlaubt.“ Die Substanz der Mietsache wird zum Beispiel berührt, wenn ein Kachelofen abgerissen, eine Wand durchbrochen, oder eine Wasserleitung verlegt wird. Auch nach Ansicht des LG Berlin (LG Berlin, 67 S 514/11) ist das Einreißen einer Wand innerhalb der Mietwohnung ohne Genehmigung des Vermieters ein Kündigungsgrund nach § 543 Absatz 1 BGB. In diesem Fall wurde die Trennwand zwischen Bad und Gäste-WC entfernt. In einem anderen vom LG Berlin entschiedenen Fall wurde in die Eingangstür eine Katzenklappe eingefügt (LG Berlin, 63 S 199/04). Auch die Vergrößerung der Eingangstür und die nachfolgende Auswirkung auf die Statik des Gebäudes, kann nach Ansicht des AG Berlin-Mitte (AG Berlin-Mitte, 6 C 68/13) zu einer fristlosen Kündigung führen. In diesen Fällen wurde von einer vorsätzlichen erheblichen Beschädigung der Bausubstanz ausgegangen.

Unerheblich ist jedoch zum Beispiel der Aufbau einer Mobildusche, die mit einer Waschmaschine gleichzusetzen ist. Also lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung des Vermieterinteresses darstellt, die Wohnung unverändert zu belassen.

Die Erheblichkeit der baulichen Veränderung kann dabei unter Bezugnahme des Einzelfalles daran bemessen werden, ob sich die Veränderung lediglich innerhalb der Mietwohnung auswirkt, also eher geringe Auswirkungen mit sich bringen, oder auch andere Mieter oder sogar die Bausubstanz selbst betroffen sind. Dann kann eine erhebliche Beeinträchtigung des Vermieterinteresses angenommen werden.

Als erschwerend und somit als Pflichtverletzung wird es gewertet, wenn die Veränderung entgegen des ausdrücklichen Willen des Vermieters vorgenommen wird und damit ein Vertrauensbruch vorliegt. Auch ein verweigerter Rückbau wirkt erschwerend.

AG Neukölln, Urteil vom 10.6.04 – 8 C 71/04

LG Berlin vom 3.9.2012 – 67 S 514/11

LG Berlin, Urteil vom 24.9.2004 – 63 S 199/04

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.09.2013 – 6 C 68/13