Verweigerte Untervermietung

Verweigerte Untervermietungen können den Vermieter teuer zu stehen kommen. Nach § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB ist der Mieter berechtigt, seine Mietwohnung teilweise dritten Personen zu überlassen, wenn „nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse“ des Mieters zur Untervermietung besteht. Entgegenstehende Gründe, wie zum Beispiel Überbelegung oder die Person des Dritten selbst, können jedoch der Untervermietung entgegenstehen. Wird hingegen die Untervermietung vom Vermieter versagt, obwohl eine Berechtigung des Mieters besteht, kann die Versagung zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Mietausfalles führen, gemäß § 280 Absatz 1 BGB.

Nach Ansicht des BGH kann auch ein beruflich bedingter mehrjähriger Auslandsaufenthalt im Zusammenhang mit einer verweigerten Untervermietung einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen. Als berechtigtes Interesse des Mieters wurde hier bereits das Interesse an einer Minimierung der „Reise- und Wohnkosten“ anerkannt. Auch wenn der Mieter im Zeitpunkt der Untervermietung nicht seinen „Lebensmittelpunkt“ in der Mietwohnung hatte, reichten in diesem Fall, für die teilweise Überlassung der Mietwohnung, gelegentliche Besuche und das Vorenthalten eines Zimmers gegenüber dem Untermieter aus. Es ist somit nicht nötig, dass der Mieter in der Mietwohnung selbst verbleibt, wenn dem Untermieter der Zutritt zu lediglich einem Teil der Mietwohnung verwehrt bleibt. Der Gebrauch der Mietwohnung ist dann nicht vollständig aufgegeben. Ebenso zum Beispiel, wenn ein Zimmer der Mietwohnung als Lagerraum des Mieters benutzt wird.

Einer Untervermietung muss der Vermieter ebenso zustimmen, wenn der Mietpreis vom Mieter nicht mehr vollständig gezahlt werden kann. Die finanziellen Probleme des Mieters müssen jedoch erst nach Abschluss des Mietvertrages eingetreten sein. So auch in einem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall. Als berechtigtes Interesse des Mieters wurde hier die Verringerung der eigenen Wohnkosten angesehen. Ein Umzug in eine günstigere Mietwohnung stand dem Wunsch des Mieters, in der „gewohnten Umgebung“ zu verbleiben, entgegen.

Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter bei einer Untervermietung berechtigt ist, die Miete angemessen zu erhöhen und keine entgegenstehenden Gründe bezüglich einer Untervermietung bestehen dürfen.

BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 VIII ZR 349/13

Amtsgericht München, Urteil vom 15.10.2013 – 422 C 13968/13