Eigenbedarfskündigungen

Eigenbedarfskündigungen gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB können nur unter erschwerten Umständen vorgenommen werden. Nach Ansicht des BGH (BGH VIII ZR 284/13), muss die Eigenbedarfsperson im Kündigungsschreiben „identifizierbar sein und das Interesse an der Wohnung muss dargelegt werden“. Nur so ist es dem Mieter möglich, nachzuvollziehen, ob tatsächlich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorgenommen werden kann. Es sind also die Fragen zu klären, in welchem familiären Verhältnis die Eigenbedarfsperson zum Vermieter steht und warum die Eigenbedarfsperson gerade diese Mietwohnung benötigt. Genauere Angaben zur Eigenbedarfsperson sind jedoch nicht erforderlich. Hat sich der Vermieter auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs festgelegt, ist ihm nachfolgend eine Auswechslung des Kündigungsgrundes verwehrt. Weitere Erläuterungen zur Eigenbedarfsperson können jedoch, falls erforderlich, nachgereicht werden, nach Ansicht des Amtsgerichtes Tiergarten (AG Tiergarten 8 C 66/10).

Der Eigenbedarf kann hingegen durch den Mietvertrag ausgeschlossen werden. Auch der Verkauf der Immobilie kann dabei die im Mietvertrag aufgenommene Kündigungsbeschränkung nicht brechen. Zu beachten ist jedoch, dass die Kündigung lediglich erschwert wird. Ein vollständiger Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ist auch durch eine Klausel im Mietvertrag nicht zu erreichen, so die Ansicht des BGH (BGH VIII ZR 57/13).

In einem anderen vom BGH entschiedenen Fall (BGH VIII ZR 233/12), konnte eine Eigenbedarfskündigung, trotz vorherigen Ausschluss im Mietvertrag, vorgenommen werden. Der BGH nahm hier keine treuwidrige und damit rechtsmissbräuchliche Kündigung an. Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist in diesem Fall jedoch, dass der Ausschluss des Eigenbedarfs auf den damaligen tatsächlich vorgelegenen Sachverhalt beruhte und eine Veränderung der Sachlage nicht vorherzusehen war. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters läge vor, wenn „er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen“ und sich so bezüglich seines eigenen Verhaltens in Widerspruch setzt.

Wird eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, muss dem Mieter während der Kündigungsfrist eine freiwerdende vergleichbare Mietwohnung angeboten werden. Dies jedoch nur, nach einer Entscheidung des BGH (BGH VIII ZR 78/10), wenn es sich um dasselbe Haus, oder dieselbe Wohnanlage handelt. Bietet der Vermieter keine vergleichbare Mietwohnung an, obwohl es ihm möglich war, ist die Eigenbedarfskündigung aufgrund des Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme als rechtsmissbräuchlich anzusehen und damit unwirksam. Befindet sich eine vergleichbare Mietwohnung hingegen in einem anderen Wohnkomplex des Vermieters, ist er nicht verpflichtet, die vergleichbare Mietwohnung dem Mieter anzubieten.

Besteht der Kündigungsgrund des Eigenbedarfes nicht, könnte dem Mieter auch ein Schadensersatzanspruch zustehen. Für den Eigenbedarf ist es nach Ansicht des BGH (BGH VIII ZR 368/03) „ausreichend, dass der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine der im Gesetz genannten Personen hat“. Diese Gründe müssen „gegenwärtig, oder in absehbarer Zeit“ vorliegen. Eine „Vorratskündigung“, also eine Kündigung, ohne tatsächlichen Bedarf, ist damit ausgeschlossen. In dem vom BGH entschiedene Fall, wurde der Eigenbedarf, trotz einer nachfolgenden Renovierungsdauer von 2 ½ Jahren, weiterhin angenommen.

BGH, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13 AG Tiergarten, Urteil vom 13.01.2011 – 8 C 66/10

BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13 BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12

BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10

BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03