Fristlose Kündigung bei gewerblicher Nutzung einer Mietwohnung

Fristlose Kündigung bei gewerblicher Nutzung einer Mietwohnung kann für den Mieter eine Konsequenz von vielen sein.

Zunächst kann die gewerbliche Nutzung dem Mieter vom Vermieter untersagt werden. Der Vermieter hat einen Unterlassungsanspruch gegenüber dem Mieter, wenn es sich bei der gewerblichen Nutzung um eine „Ausübung eines Gewerbes oder Berufes“ handelt. So der BGH im Urteil vom 14. Juli 2012. In diesem Fall handelte es sich um den Betrieb einer Kindertagespflegestelle, oder auch Kindertagesstätte genannt, mit bis zu 5 Kleinkindern. Bei der Kinderbetreuung durch die Tagesmutter stand insbesondere der „Erwerbscharakter im Vordergrund“. Die Kindertagesstätte sollte also dem Mieter, bzw. der Tagesmutter, ein Einkommen verschaffen, so dass hier von einem Gewerbe auszugehen war. Auch eine „teilgewerbliche Nutzung der Wohnung“, also lediglich die Nutzung von bestimmten Räumen, ist dabei ausreichend für eine Untersagung. Jedoch bleibt die Betreuung von fremden Kindern, zum Beispiel von Kindern befreundeter Personen, möglich und ist weiterhin als allgemeiner Wohngebrauch anzusehen.

Die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung kann ebenso eine außerordentliche, bzw. fristlose Kündigung rechtfertigen nach § 563 Absatz 4 BGB, entsprechend der Ansicht des Amtsgerichtes Charlottenburg. Nach dem Tod des vorherigen Mieters trat in diesem Fall der Erbe in den bestehenden Mietvertrag ein. Da der Erbe jedoch Musikunterricht in der Mietwohnung gab, konnte der Vermieter aus wichtigem Grund, der in der Person des eingetretenen Erben lag, fristlos kündigen. Denn Musikunterricht stellt keinen üblichen Mietgebrauch da und führte hier zur Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses. Doch ist die Zumutbarkeit von Musikunterricht jeweils anhand des Einzelfalles zu entscheiden und kann nicht generell untersagt werden oder sogar zur fristlosen Kündigung führen.

Bereits am 14. Juli 2009 entschied hingegen der BGH, dass eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung in bestimmtem Umfang vom Vermieter zu dulden ist. Auch wenn die Mietwohnung zu Wohnzwecken angemietet wurde, kann eine teilweise gewerbliche Nutzung möglich sein, wenn die gewerbliche Nutzung die Wohnnutzung nicht übersteigt. Voraussetzung ist, dass die gewerbliche Nutzung nicht „nach außen in Erscheinung „ tritt. Weiterhin muss eine Beeinflussung der Mietwohnung und der Mitmieter außerhalb des üblichen Gebrauchs auszuschließen sein. Art und Umfang der gewerblichen Nutzung müssen also im Rahmen der üblichen Wohnnutzung verbleiben. Tritt zum Beispiel ein erhöhter Publikumsverkehr auf, wird die Mietwohnung als Geschäftsadresse bezeichnet, oder werden Mitarbeiter in der Mietwohnung beschäftigt, ist der Rahmen des üblichen Gebrauchs überschritten. Die gewerbliche Nutzung tritt nach außen, so dass auch der Vermieter einer auch teilgewerblichen Nutzung der Mietwohnung zustimmen muss. Die Bestimmung des üblichen Gebrauchs kann jedoch nur anhand des Einzelfalles vorgenommen werden.

BGH, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 204/11

AG Charlottenburg, Urteil vom 08.Dezember 2011 – 223 C 157/11

BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08