Fristlose Kündigung bei Beleidigungen

Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter können unter Umständen zur fristlosen Kündigung führen. Mit Beleidigungen und eine nachfolgende fristlose Kündigung während eines Mietverhältnisses befassten sich die Gerichte schon mehrfach. Zum Beispiel kann nach Ansicht des Amtsgericht München der Ausspruch „sie sind ein Schwein“, gerichtet an den Vermieter, eine nach § 543 Absatz 1 BGB „erhebliche Mietvertragsverletzung“ darstellen, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter ist dann berechtigt fristlos zu kündigen, wenn er das Verhalten des Mieters nicht provoziert hat und auch künftig mit weiteren Beleidigungen durch den Mieter zu rechnen ist. Das Fehlen von Reue kann dabei Aufschluss auf das künftige Verhalten des Mieters geben.

Doch kann auch mittels einer SMS der Vermieter beleidigt werden, so das Landgericht Berlin. Zweifel an der Herkunft der SMS dürfen dabei jedoch nicht bestehen. Es muss also sicher davon ausgegangen werden, dass die SMS von dem Mieter stammt. Eine mehrfache Beleidigung innerhalt kurzer Zeit erschwert die Verletzung des Mietvertrages.

Das Landgericht Potsdam stellte fest, das Beleidigungen und üble Nachreden durch den Mieter gegenüber Dritten, die den Vermieter unberechtigt in ein schlechtes Licht rücken, ebenso zur fristlosen Kündigung führen können. Um dies zu beurteilen, wie in jedem Fall der Beleidigung, muss anhand des Einzelfalls ein „gewisser Schweregrad überschritten“ werden, um die Fortsetzung des Mietverhältnis unzumutbar erscheinen zu lassen. So zum Beispiel wenn die Äußerungen des Mieters Benachteiligungen für den Vermieter zu Folge haben könnte.

Hingegen muss sich der Mieter nicht alles vom Vermieter gefallen lassen. Nach Ansicht des BGH kann der Mieter bei einer „eigenmächtigen Besichtigung „ der Wohnung entsprechend reagieren. Wird das Hausrecht des Mieters verletzt, kann er sich im Rahmen der „erlaubten Notwehr“ verhalten. Sogar ein geringfügiges Überschreiten ist möglich. Der Vermieter kann den Mieter dann weder fristlos, nach § 543 Absatz 1 BGB, noch ordentlich kündigen, nach § 573 Absatz 2 Satz 1 BGB.

BGH, Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13

Amtsgericht München, Urteil vom 16.07.2013 – 411 C 8027/13

Landgericht Potsdam, Urteil vom 17.08.2011 – 4 S 193/10

Landgericht Berlin, Beschluss vom 22.02.2005 – 63 S 410/04