Archiv für den Monat: Juni 2014

Fristlose Kündigung bei Schimmel im Gewerberaum

Schimmel Schimmel im Gewerberaum kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Nach § 535 Absatz 1 BGB muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht nur gewähren, sondern dem Mieter die Mietsache im zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie in diesem Zustand erhalten. Eine Verschlechterung des Gewerberaumes während der Mietzeit oder gar eine Unbrauchbarkeit, muss vom Vermieter daher behoben werden. Geschieht dies nicht, ist unter Umständen auch aus wichtigem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 578 Absatz 2 Satz 2 i. V. m. 569 Absatz 1 Satz 1 BGB durch den Mieter möglich. Der Schimmelbefall muss eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit darstellen. Eine Gesundheitsgefährdung kann jedoch lediglich an objektiven Maßstäben gemessen werden und muss vom Mieter bewiesen werden. Weiterlesen

Fristlose Kündigung bei Beleidigungen

Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter können unter Umständen zur fristlosen Kündigung führen. Mit Beleidigungen und eine nachfolgende fristlose Kündigung während eines Mietverhältnisses befassten sich die Gerichte schon mehrfach. Zum Beispiel kann nach Ansicht des Amtsgericht München der Ausspruch „sie sind ein Schwein“, gerichtet an den Vermieter, eine nach § 543 Absatz 1 BGB „erhebliche Mietvertragsverletzung“ darstellen, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter ist dann berechtigt fristlos zu kündigen, wenn er das Verhalten des Mieters nicht provoziert hat und auch künftig mit weiteren Beleidigungen durch den Mieter zu rechnen ist. Das Fehlen von Reue kann dabei Aufschluss auf das künftige Verhalten des Mieters geben. Weiterlesen

Geldersatz statt Schönheitsreparatur

Geldersatz statt Schönheitsreparatur kann der Vermieter nicht in allen Fällen verlangen. Plant der Vermieter bei Auszug des Mieters die Wohnung umzubauen, hat er kein Interesse an einer Schönheitsreparatur durch den Mieter. Doch auch in diesem Fall besitzt der Vermieter einen Anspruch auf entsprechenden Geldersatz, wenn sich im Mietvertrag keine entsprechende Regelung findet, und der Mieter seiner Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen ist. Der Vermieter kann jedoch lediglich dann statt der Schönheitsreparatur Ersatz in Geld verlangen, wenn der Umbau tatsächlich durchgeführt wird.

Schönheitsreparaturen sind dabei als „Teil des Entgeltes“, der für den Mietgegenstand aufzuwenden ist, anzusehen. Die Kosten für die Schönheitsreparatur sind also schon in der Miete mitberechnet. Entsprechend ist bei Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter die Miete geringer, da diese Kosten nicht in die Miete eingeflossen sind. Muss der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht vornehmen, wäre der Mieter von einer Pflicht befreit, ohne hierfür eine Gegenleistung zu erbringen. Um dem entgegen zu wirken, schuldet er statt der Vornahme der Handlung, Geld.

Wird jedoch das Mietobjekt nicht umgebaut, besteht auch kein Anspruch in Geld. Der Vermieter kann dann nur die Ausführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Dies auch noch nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug. Es steht ihm lediglich ein möglicher Anspruch aus § 281 Absatz 1 BGB zu, wenn auch die Ausführung nicht vorgenommen werden kann.

BGH, Urteil vom 12 Februar 2014 – XII ZR 76/13

Ein Anspruch auf Geldersatz setzt jedoch voraus, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam vereinbart worden ist. Die Prüfung der Schönheitsreparaturklauseln führe ich gern für Sie durch!

Keine persönliche Haftung des Erben

Keine persönliche Haftung des Erben aus dem Mietverhältnis des Erblassers besteht, wenn der Erbe innerhalb der Frist des § 564 Satz 2 BGB das Mietverhältnis außerordentlich kündigt.

Letzter WilleStirb der Mieter, tritt zunächst nach § 563 BGB der Ehegatte oder der Lebenspartner in das Mietverhältnis ein. Hierzu muss jedoch mit dem Verstorbenen ein gemeinsamer Haushalt geführt worden sein. Auch die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder treten ein. Familienangehörigen und andere im gemeinsamen Haushalt lebende Personen, können in das Mietverhältnis eintreten, wenn der Ehegatte oder der Lebenspartner nicht eingetreten ist.

Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters, können jedoch die Eintretenden gegenüber dem Vermieter den Eintritt in das Mietverhältnis ablehnen, so dass rückwirkend ein Eintritt nicht erfolgt. Auch der Vermieter kann innerhalb des gleichen Zeitraums aus wichtigem Grund, der in der Person des Eingetretenen liegt, fristlos kündigen.

Tritt jedoch kein Familienangehöriger in das Mietverhältnis ein, kann nach § 563 a BGB ein weiterer Mieter, der zuvor gemeinsam mit dem Verstorbenen Mieter war, das Mietverhältnis fortführen. Auch hier kann innerhalb eines Monats außerordentlich gekündigt werden.

Erst wenn niemand das Mietverhältnis des Erblassers fortführt oder in dieses eintritt, tritt der Erbe in das Mietverhältnis ein. Kündigt jedoch auch der Erbe außerordentlich innerhalb eines Monats, kann er auch nicht persönlich für etwaige Forderungen aus dem Mietverhältnis herangezogen werden. Die Haftung beschränkt sich dann lediglich auf das Erbe selbst. Auch wenn das Erbe nicht ausreicht, um mögliche Forderungen aus dem Mietverhältnis zu erfüllen, muss der Erbe nicht selbst mit seinem eigenen Vermögen dafür aufkommen.

BGH, Urteil vom 23. Januar 2013 – VIII ZR 68/12