Archiv für den Monat: Mai 2014

Schadensersatz bei einer verunreinigten Ferienwohnung

Schadensersatz bei einer verunreinigten Ferienwohnung kann der Vermieter nur unter begrenzten Umständen verlangen. Das Anmieten einer Ferienwohnung unterliegt dabei den allgemeinen Vorschriften eines Wohnungsmietverhältnisses nach § 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Wird die Ferienwohnung während des Aufenthalts des Mieters verunreinigt, kann sich ein möglicher Schadensersatzanspruch nach §§ 535, 538, 280 BGB richten. Danach muss der Vermieter zunächst den Schaden und die Verursachung durch den Mieter beweisen. Jedoch ist eine Veränderung oder Verschlechterung der Ferienwohnung durch den vertragsgemäßen Gebrauch nicht umfasst. Was vertragsgemäß ist, bestimmt der einzelne Mietvertrag selbst, sowie der Vertragszweck. Auch übliche Verhaltensweisen sind zu berücksichtigen. Dem Mieter ist es also unbenommen, sich im üblichen Rahmen in den von ihm bewohnten Räumen zu verhalten und diese zu nutzen. Liegt somit das Verhalten des Mieters innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauches, hat der Mieter einen Schaden nicht zu vertreten, so dass auch ein Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht gegeben ist. Nässt zum Beispiel ein Kind überraschend während des Schlafes ein und verunreinigt so eine Matratze, liegt dies im allgemeinen Risiko des Vermieters. Die hierdurch anfallenden Reinigungskosten trägt dann der Vermieter, auch wenn diese oberhalb der bereits im Mietpreis einkalkulierten Kosten liegen. Dies liegt im allgemeinem Risiko des Vermieters. Eine dem entgegen stehende Klausel im Mietvertrag ist nach § 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

LG Cottbus, Urteil vom 25 September 2013 – 5 S 42/13

Farbenfrohe Wände

Farbenfrohe Wände bei Auszug aus der Wohnung können zu einer Schadensersatzpflicht des Mieters führen, wenn die Wohnung zu Beginn der Mietzeit in neutralen Farben übernommen wurde. Die Schadensersatzpflicht richtet sich dabei nach §§ 535, 241 Absatz 2, 280 Absatz 1 BGB. Während der Mietzeit ist es dem Mieter überlassen, die Wohnung nach seinen Wünschen und Geschmack zu gestalten, soweit die Substanz der Wohnung selbst nicht verletzt wird. Die Farbwahl der Wände ist damit ihm überlassen. Bei Auszug aus der Wohnung kann jedoch eine ausgefallene Farbwahl zu einer „Verschlechterung der Mieträume“ führen. Unbeachtlich ist dabei, wann die Farbe aufgetragen wurde. Eine Verschlechterung liegt damit ebenso vor, wenn die Wände erst vor kurzem gestrichen wurden. Denn ungewöhnliche Farben erschweren oft eine Neuvermietung der Wohnung oder machen sie sogar unmöglich, da Mietinteressenten bestimmte Farben nicht tolerieren. Dem Interesse des Vermieters auf baldige Neuvermietung der Wohnung kann dadurch nicht nachgekommen werden, so dass der Vermieter wiederum einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter besitzt. Bei diesem Schadensersatzanspruch könnte der Mieter zum Beispiel zu einer anteiligen Übernahme der Renovierungskosten herangezogen werden, um den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen, also die ursprüngliche Farbe der Wände. Der Umfang des Schadenersatzes ist jedoch eine Frage des Einzelfalles, so auch die Bestimmung einer Farbe als neutral oder farbenfroh.

 

BGH, Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12

Darf der Vermieter Tierhaltung verbieten?

Oft fragen sich Mieter, ob der Vermieter Tierhaltung verbieten darf?

Tierhaltung darf im Mietvertrag nicht generell verboten werden. Ist in einem Formularmietvertrag vereinbart, dass Hunde und Katzen nicht gehalten werden dürfen, ohne Abwägung des Einzelfalls, so verstößt dies gegen § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB. Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist damit unwirksam. Denn das Interesse des Mieters an der Tierhaltung wird durch die Klausel nicht berücksichtigt. Doch liegt in einer solchen Klausel ebenso ein Verstoß gegen § 535 Absatz 1 BGB. Der Vermieter wird dort verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch an der Wohnung zu gewähren. Auch die Haltung eines Tieres ist unter Gebrauch der Wohnung zu verstehen. Soll also die Tierhaltung verboten werden, erfordert dieses Verbot eine vorherige „umfassende Interessenabwägung im Einzelfall“. Bei dieser Interessenabwägung sind verschiedene Umstände zu berücksichtigen. Darunter die Art der Tierhaltung, die Beschaffenheit der Wohnung, die Beschaffenheit des gesamten Haus, in welcher die Wohnung gelegen ist, das bisherige Verhalten des Vermieters und das Interesse des Mieters selbst an einer Tierhaltung. Findet jedoch keine Interessenabwägung im Einzelfall statt und wird lediglich Bezug auf das generelle Verbot der Tierhaltung genommen, ist eine solche Klausel unwirksam, so dass sich der Vermieter nicht darauf berufen kann. Er also die Tierhaltung nicht generell verbieten kann.

 

BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12

Kaution – Mit welchen Forderungen der Vermieter aufrechnen darf

Die Kaution soll mögliche Ansprüche des Vermieters sichern. Mit welchen Forderungen der Vermieter aufrechnen darf, richtet sich nach der Art des Mietverhältnisses.

Bei preisgebundenem Wohnraum (§ 9 Absatz 5 Satz 1 WoBindG) kann der Vermieter die Kaution nur mit Ansprüchen aufrechnen, die sich auf Schäden an der Wohnung oder auf unterlassene Schönheitsreparaturen beziehen.

Bei freifinanziertem Wohnraum besteht eine solche Einschränkung nicht. Jeder Anspruch, basierend auf dem Mietverhältnis, kann mit der Kaution aufgerechnet werden. Dazu gehören unter anderem die „Miete, Betriebskosten, Nutzungsentschädigungen und Schadensersatzansprüche“ (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage, § 551 Rn. 10).

Rückzahlung der Kaution

Die Rückzahlung der Kaution bzw. Mietsicherheit führt oft zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Mit Rückgabe des Mietobjektes hat der Mieter einen Anspruch auf Abrechnung über die Kaution und auf Rückzahlung der Kaution. Dieser Anspruch ist jedoch erst nach Ablauf einer bestimmten Frist fällig. Dem Vermieter soll so ermöglicht werden, zu prüfen, ob seinerseits noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Der Vermieter muss dem Mieter darlegen, mit welchen Forderungen er gegen die Kaution aufrechnen möchte. Dabei muss die Höhe der Kaution, die Höhe der Zinsen und die möglichen Ansprüche des Vermieters „nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargelegt werden“ (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage, § 551 Rn. 96).

Eine gesetzlich geregelte Frist zur Abrechnung (Fälligkeit der Kaution) besteht nicht. Nach Ansicht des BGH bemisst sich die Frist nach den Bedingungen des Einzelfalles (BGH, NJW 2006, 1422). Im Allgemeinen kann jedoch von einer 6 monatigen Frist ausgegangen werden.

Sind hingegen die Betriebskosten noch nicht fällig und ist mit einer Nachforderung des Vermieters zu rechnen, kann der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der ungefähr zu erwartenden Nachzahlung haben. Mit einer Nachforderung u.a. ist zu rechnen, wenn die letzten Abrechnungen mit Nachzahlungen endeten.

Fristlose Kündigung bei gefälschter Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Wird dem Vermieter eine gefälschte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, auch Vorvermieterbescheinigung genannt, vorgelegt, kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Vermehrt verlangen die Vermieter noch vor dem Abschluss eines Mietvertrages, von den Mietern eine Vorvermieterbescheinigung bzw. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. In einer solchen wird meist die Dauer des vorherigen Mietverhältnisses, die pünktliche Zahlung der Kaution und der Miete, sowie das Erfüllen sonstiger Mieterpflichten durch den Mieter, vom vorherigen Vermieter bestätigt. Fälscht der Mieter jedoch eine solche Bescheinigung, so stellt dies eine „erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten“ dar und begründet eine fristlose Kündigung.

Zu beachten ist jedoch, dass der Mieter keinen Anspruch auf eine solche Vorvermieterbescheinigung besitzt, sondern lediglich eine Quittung für die bezahlte Miete und Kaution verlangen kann. Denn eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann für den Vermieter beweisrechtliche Nachteile mit sich bringen, indem er bescheinigt, keine weiteren Forderungen gegen den Mieter zu haben. Die Bescheinigung könnte sogar der „Wirkung einer Verzichtserklärung oder eines negativen Schuldanerkenntniss“ gleichgesetzt werden. Der Vermieter hätte damit keine oder nur geringe Möglichkeiten, noch offene Forderungen einzuklagen.

BGH, Urteil  vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13

BGH,  Urteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 238/08

Kaution darf vom Vermieter während der Mietzeit nicht angetastet werden

Kaution darf vom Vermieter während der Mietzeit nicht angetastet werden.

Der Vermieter hat keine Berechtigung während der Mietzeit mögliche Ansprüche gegen den Mieter aus der Mietsicherheit zu tilgen. Auch wenn eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag dies erlaubt, so verstößt es gegen § 551 Absatz 3 BGB und ist damit nach § 551 Absatz 4 BGB unwirksam. Danach muss der Vermieter, zum Schutz des Mieters, die Kaution insolvenzfest anlegen, um dem Mieter auch bei Insolvenz des Vermieters die Rückzahlung seiner Kaution zu gewährleisten. Der Vermieter kann somit nur nach Beendigung des Mietverhältnisses und bei „gesicherten Ansprüchen“ die Kaution verwerten.

BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13

Schlüssel weg – muss Mieter zahlen?

Verliert der Mieter den Schlüssel, der ihm vom Vermieter ausgehändigt wurde, schuldet er bei Auszug aus seiner Wohnung Schadensersatz für das auszutauschende Schloss (§§ 280 I, 535 I, 546 I, 241 II BGB). Dies ebenso, wenn lediglich einer von mehreren Schlüsseln verloren ging, aufgrund der Gefahr des Missbrauchs durch fremde Personen. Auch der Schlüssel ist  dabei als Mietgegenstand anzusehen. Der Mieter hat diesen lediglich in Obhut und ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe verpflichtet (§§ 241 II, 546 I BGB). Bei dessen Verlust kann jedoch nur Schadensersatz vom Mieter verlangt werden, wenn ein „erstattungsfähiger Vermögensschaden“ entstanden ist.  Das Schloss also tatsächlich ausgetauscht wurde. Wurde das Schloss nicht erneuert, hat sich das „Gefährdungspotential nicht im Vermögensschaden realisiert.“ Ohne tatsächlichen Austausch des alten Schlosses, schuldet der Mieter somit keinen Schadensersatz.

BGH, Urteil v. 05.03.2014 – VIII ZR 205/13