Will ein Mieter die gemietete Wohnung auch für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke nutzen, bedarf dies der Erlaubnis des Vermieters. Jedenfalls dann, wenn die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet ist und die geschäftlichen Aktivitäten des Mieters nach außen in Erscheinung treten.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Erteilung von Gitarrenunterricht an drei Werktagen mit zehn bis zwölf Schülern nicht mehr mit der vertraglich vereinbarten Wohnnutzung in Einklang steht.
Unter den Begriff des „Wohnens“ lassen sich lediglich solche beruflichen Tätigkeiten fassen, die der Mieter in einer nicht nach außen tretenden Weise ausübt. Von der Tätigkeit dürfen keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Dies hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.
Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es demnach nur bei reiner Schreibtischtätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr nicht.
BGH VIII ZR 213/12