Archiv für den Monat: Januar 2014

Winterdienst – Übertragung auf den Mieter

Der Vermieter kann seine Pflicht zur Durchführung von Winterdienst auf den Mieter übertragen. Dies kann durch Individualvertrag oder aber durch vorformulierte Vertragsbedingungen – also Allgemeine Geschäftsbedingungen – geschehen. Die Verpflichtung des Mieters im Rahmen der Hausordnung ist zulässig, wenn die Hausordnung bei Vertragsschluss vorgelegen hat und Bestandteil des Vertrages geworden ist.

Nicht ausreichend ist jedoch ein bloßer Aushang der Hausordnung im Treppenhaus oder eine nachträgliche (nach Vertragsschluss) Aufforderung des Vermieters an den Mieter.

Die Verpflichtung des Mieters muss klar und verständlich sein. Nicht ausreichend ist die Formulierung, dass sich der Mieter “zur Beachtung aller behördlichen und polizeilichen Vorschriften” verpflichtet (LG Stuttgart, WuM 1988, 399).

Umstritten ist die Frage, ob – bei wirksamer Übertragung auf den Mieter – der Mieter oder der Vermieter die für den Winterdienst erforderliche Ausrüstung (Räumgeräte und Streugut) zu stellen haben. Die Rechtsprechung zu dieser Frage ist nicht einheitlich.

Ist der Mieter aufgrund von Alter oder Krankheit verhindert, den Winterdienst vorzunehmen, muss der Mieter nach überwiegender Ansicht für eine Ersatzkraft sorgen. Einige Gerichte sehen das anders, demnach geht die Winterdienstpflicht wieder an den Vermieter zurück.

Winterdienst – Pflicht des Vermieters

Der Winterdienst ist vom Vermieter durchzuführen, er ist verpflichtet dem Mieter den Zugang zur Mietsache zu gewähren.

Er muss seiner Räumpflicht in der Zeit nachkommen, in der üblicherweise damit gerechnet werden kann, dass Mieter ihr Haus verlassen bzw. Besuch empfangen. Die Straßenreinigungssatzung der Stadt Potsdam schreibt Grundstückseigentümern vor, “werktags in der Zeit von 6:00 Uhr bis 20:00 Uhr, Sonn- und Feiertags von 9:00 Uhr bis 20:00 Uhr  “ihrer Räum- und Streupflicht nachzukommen. Die Straßenreinigungssatzung ist eine Regelung des öffentlichen Rechts und gilt deshalb nicht im Mietrecht. Sie kann jedoch zur Orientierung herangezogen werden, ab wann Mieter einen Anspruch auf geräumte Gehwege haben.

Räumt der Vermieter die nicht oder nicht ausreichend, hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung. Außerdem ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn dem Mieter durch den mangelnden Winterdienst Schäden entstehen.

Der Vermieter kann seine Pflicht aber auch auf die Mieter übertragen. Das muss dann im Mietvertrag geregelt werden.

Nettokaltmiete in Potsdam – aktuell

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. hat  in seinem “Marktmonitor 2012″ die Quadratmeterpreise für Neuvermietungen im Jahre 2012 veröffentlicht. Im Land Brandenburg hatte Wildau die höchsten Nettokaltmieten für Neuvermietungen (6,34 €/m²), gefolgt von Teltow (6,01 €/m²). Potsdam steht mit Werder erst an 3. Stelle mit einem durchschnittlichen Neuvermietungspreis von 5,66 €/m².

Bei der Entwicklung der durchschnittlichen Bestandsmieten – also der im Jahr 2012 bereits bestehenden Mietverhältnisse – lag Potsdam hinter Teltow (5,62 €/m²), Wildau (5,39 €/m²) und Falkensee (5,34 €/m²) mit 5,17 €/m² erst an vierter Stelle. Dafür waren die Schwankungen bei den Nettokaltmieten in Potsdam auch am höchsten, die niedrigste Miete lag bei 3,70 €/m², die höchste bei 7,93 €/m².

Grundlage für die Erhebung waren Daten der Nettokaltmieten von 360 kommunaler, landeseigener, genossenschaftlicher, privater oder kirchlicher Wohnungsunternehmen.

Quelle:

Verband Berlin-Brandenburgischer
Wohnungsunternehmen e.V. (BBU)
Lentzeallee 107, 14195 Berlin
info@bbu.de

www.bbu.de

Vermieter kann Grundsteuer direkt umlegen

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten.
Die Betriebskosten müssen vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nach dem Maßstab umgelegt werden, wie dies die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Im entschiedenen Fall hatten die Parteien als Umlagemaßstab die Wohnfläche vereinbart.Der Vermieter hatte als Eigentümer einer Eigentumswohnung jedoch einen Grundsteuerbescheid für die einzelne Wohnung erhalten und diesen direkt in die Abrechnung eingestellt. Eine Umlage über die Gesamtwohnfläche aller Wohnungen, wie bei anderen Betriebskostenarten, war nicht möglich.

Für vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von einem Dritten (z.B. der Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung direkt weiterzuleiten.  Die Betriebskostenart kann vom Vermieter direkt in die Abrechnung eingestellt werden, ohne dass die vom Dritten geforderte Summe noch auf die Wohnfläche umgelegt werden muss. Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum.

BGH VIII ZR 252/12
(so auch schon: BGH VIII ZR 45/11 und BGH VIII ZR 69/11)

Erhöhung der Bruttomiete

Eine Erhöhung der Bruttomiete bzw. Inklusivmiete ist auch mit dem Mietspiegel zulässig. Sind im Mietvertrag keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und die jährliche Abrechnung vereinbart, handelt es sich um eine Bruttomiete. Da im Mietspiegel Nettokaltmieten dargestellt sind, müssen von der Bruttomiete die Betriebskosten der letzten Abrechnungsperiode abgezogen werden, um eine Vergleichbarkeit herzustellen.

 

höhere Kaution kann zulässig sein

BGH VIII ZR 379/12

Eine höhere Kaution als 3 Nettokaltmieten kann zulässig sein.

Grundsätzlich ist die Mietsicherheit in Form von Barkaution, Kautionssparbuch oder Bürgschaft gemäß § 551 Abs. 1, 4 BGB auf das 3-fache der Nettokaltmiete begrenzt. Verlangt der Vermieter zusätzlich zur Kaution von 3 Kaltmieten noch eine Bürgschaft, ist dies unwirksam.
Von diesem Grundsatz ist jedoch eine Ausnahme zu machen, wenn ein Dritter (z.B. Eltern für ihre Kinder) unaufgefordert eine Bürgschaft zusage und es anschließend zum Abschluss eines Mietvertrages kommt. (so bereits BGH, Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90).
Gleiches gilt nach der jetzt getroffenen Entscheidung auch dann, wenn der Vermieter aufgrund einer nach Abschluss des Mietvertrages durch einen Dritten geleisteten Bürgschaft von einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges Abstand nimmt. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter bereits die Kündigung wegen Zahlungsverzuges angedroht. Die Schwester des Mieters war bereit für zukünftige Mieten und Betriebskosten zu bürgen. Daraufhin nahm der Vermieter von der Kündigung Abstand. Obwohl die Bürgschaft nicht auf 3 Nettokaltmieten begrenzt wurde, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Bürgschaft.

Gewerberaum – Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebskosten

Vorauszahlungen für Betriebskosten können im Gewerberaummietrecht nur angepasst werden, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Formularvertragliche Klauseln die den Vermieter berechtigen, die Vorauszahlungen anhand der letzten Abrechnung der Höhe nach anzupassen sind wirksam ( OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az. I-24 U 123/11). Die Abrechnung muss prüffähig und nachvollziehbar sein. (OLG Dresden, Urteil vom 12.03.2002, 5/23 U 2557/01) Die Anpassung muss dem Grundsatz der Billigkeit entsprechen (§ 315 Abs. 3 Satz 1 BGB)

Zur Erhöhung der Bruttomiete oder Inklusivmiete finden Sie hier Informationen.

 

Zahlung von Guthaben kein Schuldanerkenntnis

Die Zahlung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung stellt auch im Gewerberaummietrecht kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie hatte dem Mieter eine Abrechnung über die Betriebskosten zu kommen lassen, die ein Guthaben über 53,00 € auswies. Dieses Guthaben wurde sogleich an den Mieter ausgezahlt. Nachdem der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erhob, erstellte der Vermieter im Folgemonat eine neue Abrechnung in der er die zuvor vergessene Grundsteuer abrechnete, so dass die Abrechnung nun eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters von 375,00 € auswies.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass “die Betriebskostenabrechnung eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen” ist. “Durch die Auszahlung des Guthabens an den Mieter erbringt der Vermieter eine reine Erfüllungshandlung, der kein weiterer rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt. Insbesondere erklärt der Vermieter hiermit nicht, den sich aus der Abrechnung ergebenden Saldo unstreitig stellen zu wollen.”

Für das Wohnraummietrecht war bereits mehrfach durch den Bundesgerichtshof entschieden worden, dass die Auszahlung eines Guthabens kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt ( BGH, Urteile vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/05; vom 11. November 2008 – VIII ZR 265/07; vom 12. Januar 2011 VIII ZR 296/09). Der für das Gewerberaummietrecht zustände Senat des BGH hat sich dieser Auffassung nun angeschlossen.

BGH 10.7.2013, XII ZR 62/12